Του Σωκράτη Τσαχιρίδη, Δικηγόρου, ΜΔ Πάντειου Πανεπιστημίου
Δεν είναι λίγοι αυτοί, που κατά την αναζήτηση κατοικίας προς μίσθωση ή αγορά, απευθύνονται σε μεσίτες, ώστε να διευκολυνθούν. Σε αυτά τα πλαίσια και προκειμένου να διασφαλιστούν τα δικαιώματα του μεσίτη, είθισται να υπογράφεται μία σύμβαση εντολής του ενδιαφερόμενου προς τον μεσίτη, ώστε σε περίπτωση που υποδειχθούν ακίνητα προς μίσθωση ή αγορά από τον τελευταίο προς τον πρώτο και συναφθεί η κρίσιμη σύμβαση (μίσθωσης ή αγοράς), να καταβληθεί η συμφωνηθείσα αμοιβή. Αν, όμως, αυτό δεν γίνει, ο μεσίτης δύναται να ασκήσει αγωγή κατά του του εντολέα του, ενώπιον του Ειρηνοδικείου (διαδικασία εργατικών διαφορών), διεκδικώντας δικαστικά την εν λόγω αμοιβή. Με δεδομένο ότι ορισμένες φορές το αίτημα για μεσιτική αμοιβή ασκείται "καταχρηστικά", στο παρόν θα γίνει σύντομη αναφορά στις δυνατότητες άμυνας του αγοραστή ή μισθωτή κατά του μεσίτη στα πλαίσια εκδίκασης της ως άνω αγωγής.
ΕΝΣΤΑΣΗ ΕΛΛΕΙΨΗΣ ΠΑΘΗΤΙΚΗΣ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗΣ
Ορισμένες φορές δεν συμβάλλεται με τον μεσίτη το πρόσωπο που ενδιαφέρεται να μισθώσει ή να αγοράσει ένα ακίνητο, αλλά "στέλνει" αντιπρόσωπο για να έρθει σε επαφή με τον μεσίτη, ο οποίος δεν ενεργεί στο δικό του όνομα και για δικό του λογαριασμό, αλλά στο όνομα και για λογαριασμό του αντιπροσωπευόμενου. Σε μία τέτοια περίπτωση η αγωγή για διεκδίκηση της μεσιτικής αμοιβής απαραδέκτως στρέφεται κατά του αντιπροσώπου, λόγω έλλειψης παθητικής νομιμοποίησής του. Σύμφωνα με το άρθρο 211 ΑΚ, «δήλωση βούλησης από κάποιον (αντιπρόσωπο) στο όνομα άλλου (αντιπροσωπευόμενου) μέσα στα όρια της εξουσίας αντιπροσώπευσης ενεργεί αμέσως υπέρ και κατά του αντιπροσωπευόμενου ..», χωρίς να δημιουργούνται υποχρεώσεις και δικαιώματα στο πρόσωπο του αντιπροσώπου. Η ως άνω διάταξη ρυθμίζει το αυτονόητο, δηλαδή ότι όταν κάποιος ενεργεί εντός του κύκλου των αρμοδιοτήτων που του έχει αναθέσει άλλος, οι δηλώσεις βουλήσεως που γίνονται από τον αντιπρόσωπο στο όνομα και για λογαριασμό του αντιπροσωπευόμενου, δεσμεύουν αποκλειστικά τον αντιπροσωπευόμενο, χωρίς να εγκαθιδρύεται οποιαδήποτε ευθύνη κατά του αντιπροσώπου. Μάλιστα, σύμφωνα με την κρατούσα άποψη, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που δημιουργούνται από την εντός των ορίων αντιπροσώπευσης δράση του αντιπροσώπου δεν διέρχονται, ούτε καν ιδεατά, από την περιουσία του και το πρόσωπό του (αντιπροσώπου), αλλά μεταβαίνουν κατευθείαν στον αντιπροσωπευόμενο. Μοναδική περίπτωση να δημιουργηθεί ευθύνη σε βάρος του αντιπροσώπου είναι όταν αυτός ενήργησε στο όνομα και για λογαριασμό του αντιπροσωπευόμενου χωρίς να υπάρχει σχετική εξουσιοδότηση ή υπερέβη τα σχετικά όρια της εξουσιοδότησης, οπότε ευθύνεται ο ίδιος (άρθρο 231 ΑΚ). Βάσει των ανωτέρω καθίσταται σαφές ότι η αγωγή κακώς ασκείται (και) κατά του αντιπροσώπου, ο οποίος δεν ενεργούσε στο δικό του όνομα και για δικό του λογαριασμό και συνεπώς η αγωγής κατ' αυτού πρέπει να κριθεί απορριπτέα ως απαράδεκτη, λόγω έλλειψης παθητικής νομιμοποίησης.
ΕΝΣΤΑΣΗ ΑΟΡΙΣΤΙΑΣ
Ως γνωστόν, μία αγωγή πρέπει να περιέχει το σύνολο των πραγματικών περιστατικών που την στοιχειοθετούν. Συγκεκριμένα, απαιτείται σαφή έκθεση όλων των αναγκαίων γεγονότων (216 παρ. 1 περ. α του ΚΠολΔ). Σε μία αγωγή επιδίωξης μεσιτικής αμοιβής πρέπει να γίνεται αναφορά ιδίως στην εγγραφή του μεσίτη στο Επαγγελματικό Επιμελητήριο (ημεροχρονολογία, αριθμός μητρώου κλπ), στο κρίσιμο ακίνητο που υποδείχθηκε από τον μεσίτη στον ενδιαφερόμενο και εφόσον ζητείται, πέραν της αμοιβής, και απόδοση ΦΠΑ, πρέπει να μνημονεύεται και το σχετικό φορολογικό παραστατικό (απόδειξης ή τιμολογίου παροχής υπηρεσιών). Σύμφωνα με την νομολογία έχει κριθεί ότι για την επιδίκαση ΦΠΑ κατά την διεκδίκηση της μεσιτικής αμοιβής απαραίτητη προϋπόθεση είναι η προηγούμενη έκδοση του σχετικού παραστατικού (ΕφΑθ 371/1997 ΕλλΔνη 1997, 1601, ΕφΛαρ 221/2005 Αρμ 2005, 1564, ΕφΠειρ 615/2011, ΠΠρΑθ 4348/2012 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ και ΕιρΘεσ 339/2014), ειδάλλως η αγωγή, ως προς αυτό το αίτημα είναι αόριστη και πρέπει να απορριφθεί, ως ανεπίδεκτο δικαστικής κρίσης.
ΕΝΣΤΑΣΗ ΜΗ ΠΛΗΡΩΣΗΣ ΤΟΥ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΥ ΤΟΥ ΚΑΝΟΝΑ ΔΙΚΑΙΟΥ (ΑΡΘΡΟ 703 ΑΚ) ΚΑΙ ΕΝΣΤΑΣΗ ΜΗ ΕΚΠΛΗΡΩΘΕΝΤΟΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΜΑΤΟΣ (ΑΡΘΡΟ 374 ΑΚ)
Η κατάργηση του ν. 308/1976 περί μεσιτών αστικών συμβάσεων, με το ΠΔ 248/1993, είχε ως συνέπεια η σύμβαση μεσιτείας να ρυθμίζεται πλέον από τις διατάξεις των άρθρων 703 έως 707 ΑΚ και το άρθρο 1 του ως άνω ΠΔ. Κατά τη διάταξη του άρθρου 703 παρ. 1 ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτιστεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή υπόδειξης. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις της αξίωσης μεσιτικής αμοιβής είναι: α) σύμβαση μεσιτείας, δηλαδή υπόσχεση αμοιβής για την ανατιθέμενη στο μεσίτη εντολή για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας, για τη σύναψη συγκεκριμένης κύριας σύμβασης, β) μεσιτική δραστηριότητα με τη μορφή μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, για τη σύναψη συγκεκριμένης κύριας σύμβασης, γ) σύναψη της σκοπούμενης αυτής (κύριας) σύμβασης και δ) αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης.
Η μεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σύμβασης και είναι δυνατόν να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από το μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, τη μεταφορά ή τη γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα μέρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών. Όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της σύμβασης με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του. Ειδικότερα, καθόσον αφορά τη συνδρομή της υπό στοιχείο γ' προϋπόθεσης, για το απαιτητό της αμοιβής πρέπει να καταρτιστεί η σύμβαση την οποία ήθελε ο υποσχεθείς την αμοιβή. Αν οι ενέργειες του μεσίτη δεν ήταν αυτές που επί της ουσίας οδήγησαν στην κατάρτιση της σύμβασης, δεν οφείλεται η αμοιβή. Για να δικαιούται ο μεσίτης αμοιβή πρέπει να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της κατάρτισης της πράξης, για την οποία δόθηκε η εντολή. Απαιτείται, δηλαδή, για τη δημιουργία υποχρέωσης προς καταβολή της μεσιτικής αμοιβής, αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσολάβησης (του μεσίτη) και της κατάρτισης της σύμβασης, ήτοι πρέπει ο μεσίτης να εκπληρωσε την παροχή που υποσχέθηκε, δηλαδή να «έδειξε» συγκεκριμένο ακίνητο και να διαπραγματεύτηκε την τιμή αυτού και ένεκα όλων αυτών των ενεργιών να καταρτίστηκε η σύμβαση αγοραπωλησίας, σε διαφορετική περίπτωση θεωρείται ότι ο μεσίτης δεν εκπλήρωσε την παροχή που ανέλαβε (ένσταση μη εκπληρωθέντος συναλλάγματος κατ’ άρθρο 374 ΑΚ) και επομένως ο αντισυμβαλλόμενος του μεσίτη, ήτοι ο εντολέας, δεν οφείλει τη δική αντι-παροχή.
Ο Σωκράτης Τσαχιρίδης είναι δικηγόρος Αθηνών, μεταπτυχιακός διπλωματούχος Πάντειου Πανεπιστημίου. Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να καλέσετε στο 211 400 5285.
