Η επόμενη μέρα των εμπορικών μισθώσεων (388 ΑΚ - παθολογική εξέλιξη - ανώτερα βία βάσει πανδημίας)

της Νικόλ Ι. Δημουλά - Δικηγόρου Κέρκυρας & Πτυχιούχου Πολιτικών Επιστημών & Δημόσιας Διοίκησης ΕΚΠΑ*

Ποια θα είναι η επόμενη μέρα μετά το τέλος της κρίσης του «CoVid-19»;

Ποιες θα είναι οι οικονομικές επιπτώσεις στην ελληνική μας οικονομία αν αυτή η πανδημία διαρκέσει για ένα τρίμηνο ακόμα; Ίσως η απάντηση εδώ είναι αυτονόητη, χωρίς να χρειαζόμαστε ιδιαίτερες οικονομοτεχνικές γνώσεις.

Η αναγκαστική διακοπή κάθε οικονομικής δραστηριότητας έχει ήδη φέρει πολλές επιχειρήσεις να σκέφτονται την επόμενη μέρα αλλά και ποιους τρόπους θα ακολουθήσουν για την επανεκκίνησή τους. Πολλές εξ αυτών θα αντιμετωπίσουν καταστάσεις έκτακτης ανάγκης και θα αναζητήσουν ακόμα και την κρατική αρωγή ως προς την επιβίωσή τους.

Είναι έτοιμη η ελληνική οικονομία να παρέχει «ενέσεις» ρευστότητας στις επιχειρήσεις που θα βρεθούν αντιμέτωπες με πρωτοφανείς δυσκολίες επιβίωσης, χωρίς εν τέλει να καταστραφούν ή να καταλήξουν με μακροχρόνιες επιπλοκές από τη μείωση της παραγωγικότητάς τους;

Εδώ πλέον καλούμαστε ως νομικοί να παράσχουμε τις υπηρεσίες μας σε μελλοντικές τέτοιες παθογόνες επιχειρήσεις. Μπορούμε λοιπόν να προτείνουμε την οδό μιας αγωγής ή ανταγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος με βάση το 388 ΑΚ;

Πριν ξεκινήσουμε να αναλύουμε διεξοδικά τις προϋποθέσεις της διάταξης, θα πρέπει σαφώς να διαφοροποιήσουμε την απρόοπτη μεταβολή συνθηκών από αυτήν της πλάνης, διότι με βάση την παρούσα κατάσταση, την οποία εξετάζουμε, η σύμβαση δεν έχει καταρτισθεί πάνω σε εσφαλμένη αντίληψη γεγονότων αλλά ούτε και σε κάποιο ελάττωμα στο σχηματισμό της βούλησης των συμβαλλομένων μερών.

Απεναντίας, τα γεγονότα τα οποία αποτέλεσαν θεμέλιο σύναψης της σύμβασης, μεταβλήθηκαν για απρόβλεπτους λόγους σε μεταγενέστερο χρόνο, έτσι ώστε να εκλείψει το δικαιοπρακτικό θεμέλιο. Θα πρέπει λοιπόν να εξετάσουμε όχι το υπαρκτό γεγονός, κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης, αλλά το ύστερο αυτής. Άλλωστε αυτή είναι και η λειτουργία της διάταξης του 388 Α.Κ. να ρυθμίσει την ύστερη απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών στα παραγωγικά αίτια της βούλησης μιας αμφοτεροβαρούς σύμβασης.

Σε αυτό το σημείο, πρέπει να γίνει λόγος και για τη δυνατότητα αναλογικής εφαρμογής και σε άλλες ενοχικές δικαιοπραξίες, (όχι μόνο στις αμφοτεροβαρείς) μέσω των διατάξεων 288 και 200ΑΚ, διότι υφίσταται νομοθετικό κενό στις γενικές διατάξεις.

Επομένως, θα μπορούσαμε να χαρακτηρίσουμε την ισχύουσα κατάσταση, στην οποία βρισκόμαστε ήδη από τις αρχές Φεβρουαρίου, ως πραγμάτωση ενός ασυνήθιστου για τα δεδομένα μας κινδύνου, όπου πλέον έχει διαταραχθεί η ισορροπία των υποχρεώσεων των μερών και σαφώς θα επιδεινωθεί στο προσεχές διάστημα. Θεωρητικά, ούτε η σχετική συμπληρωματική ερμηνεία της σύμβασης, με τις ισχύουσες συνθήκες, θα μπορούσε να καλύψει την εκπλήρωση του σκοπού της δικαιοπραξίας, επομένως καταλήγουμε ως μονόδρομο πλέον την αναπροσαρμογή της δικαιοπραξίας με βάση την αρχή της επιείκειας.

Ως συνέπεια της έκλειψης ή της ανατροπής του δικαιοπρακτικού θεμελίου με τις προϋποθέσεις που ορίζει το 388 ΑΚ, καταλήγουμε είτε στην αναπροσαρμογή με βάση τις μεταβληθείσες ισχύουσες συνθήκες, είτε εάν δεν είναι εφικτή η αναπροσαρμογή, στην μερική ή ακόμα και ολική κατάργησή της. Σαφώς θα πρέπει να γνωρίζουμε ότι μια τέτοια αναπροσαρμογή ή κατάργηση επέρχεται διαμέσου διαπλαστικής δικαστικής αποφάσεως και ισχύει η εφαρμογή της για το μέλλον εκτός από κάποιες περιπτώσεις εάν ανατρέχει σε χρόνο προγενέστερο.

Θα πρέπει να σημειωθεί, ότι στην περίπτωση που η δικαστική απόφαση αποφανθεί σε κατάργηση της δικαιοπραξίας, αποσβήνονται τυχόν υποχρεώσεις παροχής και ιδρύεται η αξίωση απόδοσης των τυχών καταβληθέντων με βάση τις ισχύουσες διατάξεις 904 ΑΚ.

Επί του πρακτέου, τί θα συμβεί άραγε στη περίπτωση μιας σύμβασης μίσθωσης, όπου ο εκμισθωτής θα ζητά την κανονική λειτουργία της μίσθωσης και την καταβολή του συμφωνηθέντος μέχρι πρότινος μισθώματος;

Ειδικότερα στις επαγγελματικές- εμπορικές μισθώσεις εφαρμόζεται το άρθρο 388 ΑΚ κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 του Π.Δ 34/1995. Η αναφορά και μόνο στο άρθρο 388 ΑΚ δεν θα πρέπει να μας οδηγήσει στον αποκλεισμό της εφαρμογή του 288 ΑΚ για την αναπροσαρμογή μισθώματος. Ο μισθωτής επομένως, δεν αποκλείεται αν λάβουμε υπόψη μας το άρθρο 44 του ως άνω Π.Δ, να γίνει εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ με σκοπό την αναπροσαρμογή του αρχικώς οφειλόμενου μισθώματος εξαιτίας απρόβλεπτων περιστάσεων, όπου οδήγησαν σε ουσιώδη μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου. Τυχόν εμμονή του εκμισθωτή να εμείνει στο αρχικώς συμφωνηθέν μίσθωμα βρίσκεται σε ευθεία αντίθεση με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Επομένως, υπό αυτές τις συνθήκες το δικαστήριο θα κληθεί να αποφασίσει την αναπροσαρμογή είτε με βάση το άρθρο 388 ΑΚ είτε με βάση το 288 ΑΚ.

Και συγκεκριμένα, αν θέλουμε να κάνουμε εφαρμογή της διάταξης 388 ΑΚ, θα πρέπει να έχουμε σωρευτικά τις κάτωθι προϋποθέσεις:

Α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, εν όψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης. Στην προκειμένη περίπτωση, ουδέποτε τα συμβαλλόμενα μέρη κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης δε θα μπορούσαν να προβλέψουν κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων μια τέτοιας εκτάσεως κρίση αλλά ούτε και τις συνέπειες που αυτή θα προκαλούσε στο κοινωνικό και οικονομικό τομέα,

Β) Η μεταβολή αυτή να έχει επέλθει σε μεταγενέστερο χρόνο από την κατάρτιση της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους έκτακτους και μη προβλέψιμους. Κατά την άποψή μου, θα μπορούσαμε σαφώς να εντάξουμε ως έκτακτο και μη προβλέψιμο γεγονός την πανδημία του «CoVid-19»,με άμεσο αντίκτυπο στην οικονομία και στην κοινωνία, το οποίο έχει καταλύσει την παγκόσμια ισορροπία και συνεχίζει να επηρεάζει καθημερινά οικονομίες και κοινωνίες ανά τον κόσμο. Το καθεστώς αυτό δημιουργεί αυξημένη αβεβαιότητα για τις επιχειρήσεις αλλά και για τους ίδιους τους πολίτες, με τις διαφαινόμενες επιπτώσεις της και την απειλή μιας νέας οικονομικής ύφεσης,

Γ) Από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Η παροχή καθίσταται υπέρμετρα επαχθής ενόψει του έκτακτων γεγονότων και μέτρων της πανδημίας που έχουν πλήξει την ελληνική οικονομία αλλά και την εκ του νόμου αναστολή χιλιάδων επιχειρήσεων. Το μόνο σίγουρο είναι μετά το τέλος της κρίσης θα επέλθει, αν δεν έχει ήδη επέλθει σε επιχειρήσεις, ουσιώδης διατάραξη της σχέσης παροχής και αντιπαροχής εξαιτίας της μεταβολής ή διάψευσης των αντικειμενικών δεδομένων, τα οποία οι συναλλασσόμενοι θεώρησαν αρχικώς ως θεμέλιο της σύμβασης (ανατροπή δικαιοπρακτικού θεμελίου).

Η αναπροσαρμογή, θα πρέπει λοιπόν να συνίσταται στη σύγκριση μεταξύ του αρχικώς καταβληθέντος μισθώματος και του μισθώματος το οποίο παριστάνει την σημερινή αξία χρήσης του μισθίου. Το δικαστήριο θα πρέπει να κρίνει αν υφίσταται τέτοια διαφορά και αν τελικώς κρίνει ότι υφίσταται τέτοια, να προχωρήσει στην αναπροσαρμογή αυτής με βάση την αρχή της καλής πίστης. Η δικαστική αυτή προστασία έχει ως αποτέλεσμα την μείωση του μισθώματος ώστε να περιοριστεί κατά το δυνατόν η ζημία, που θα υποστεί ο μισθωτής εξαιτίας της ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου.

Καταλήγοντας, μπορούμε σαν εναλλακτική να καταφύγουμε στην ευρύτερη και ελαστικότερη εφαρμογή της διάταξης 288 ΑΚ, όπου συνήθως σωρεύεται επικουρικά στην σχετική αγωγική μας βάση. Συνεπώς, όπου δεν καλύπτονται οι προϋποθέσεις εφαρμογής της 388ΑΚ, έρχεται να καλύψει τα κενά η διάταξη 288 ΑΚ για να επιτύχουμε την αναπροσαρμογή του μισθώματος στην επαγγελματική- εμπορική μίσθωση.

^ Νικόλ Ι. Δημουλά  είναι Δικηγόρος Κέρκυρας & Πτυχιούχος Πολιτικών Επιστημών & Δημόσιας Διοίκησης ΕΚΠΑ.

Email: dimoula.nikol@gmail.com

Τηλ. Επικ. :6971829347