Η ΤΥΧΗ ΤΩΝ ΔΑΠΑΝΩΝ ΠΟΥ ΑΝΑΚΥΠΤΟΥΝ ΣΕ ΜΙΑ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗ ΣΧΕΣΗ. Γράφει ο Τσαχιρίδης Σωκράτης

Όλοι μας έχουμε κατά καιρούς εκμισθώσει ή μισθώσει ένα διαμέρισμα προκειμένου να χρησιμοποιηθεί αυτό ως κατοικία ή επαγγελματική έδρα. Σίγουρα τα συμβαλλόμενα μέρη (εκμισθωτής και μισθωτής) επιθυμούν την ομαλή εξέλιξη της συμβάσεώς τους. Όμως, δεν είναι λίγες οι φορές που ανακύπτουν ορισμένα ζητήματα αναφορικά με το μίσθιο. Στο παρόν θα αναλύσουμε με σύντομο τρόπο την τύχη των δαπανών που γίνονται σε αυτό κατά την διάρκεια ισχύος της μισθωτικής σχέσης.

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 591 παρ. 1 Α.Κ., «ο εκμσθωτής αποδίδει στον μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο». Κατά την πιο πρόσφατη νομολογία (βλ. ΑΠ 499/2015ως αναγκαίες θεωρούνται οι δαπάνες που είναι απαραίτητες για τη διατήρηση ή συντήρηση του πράγματος κατάλληλου για την τακτική εκμετάλλευσή του και για τη διαγραφόμενη στη σύμβαση συμφωνημένη χρήση. Συνεπώς, αν γίνουν βλάβες ή ζημίες στο μίσθιο, οι οποίες οφείλονται στη συνήθη χρήση αυτού, την κακή κατασκευή του κτιρίου, σε τυχαίο γεγονός ή/και σε ανωτέρα βία, ο μισθωτής μπορεί να τις επισκευάσει και στη συνέχεια έχει το δικαίωμα να στραφεί κατά του εκμισθωτή, ο οποίος οφείλει να αποδώσει ότι δαπανήθηκε. Η λύση αυτή έχει επικρατήσει στη συναλλακτική πρακτική και συνάδει με τα όσα υπαγορεύονται από την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη.

Έχοντας κάνει μία σύντομη μνεία στην κατηγορία των αναγκαιών δαπανών, τώρα κρίνεται σκόπιμο να επεκταθούμε στις δαπάνες που καλούνται επωφελείς Κατά το άρθρο 591 παρ. 2. Α.Κ., «οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκεύασματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο». Επωφελείς θεωρούνται οι δαπάνες οι οποίες αυξάνουν την αξία του μισθίου (βλ. ΝοΒ 3/315 και ΝοΒ 6/203). Τέτοιες δαπάνες είναι ενδεικτικά η κατασκευή κτίσματος, οι διασκευές, οι προσθήκες στο μίσθιο κλπ. Οι δαπάνες αυτές αποδίδονται στο μισθωτή, εφόσον παραμένουν σε όφελος του μισθίου, με βάση τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων.

Σύμφωνα δε με τις διατάξεις των αρθρων 730 παρ. 1 και 736 Α.Κ., όποιος διοικεί χωρίς εντολή ξένη υπόθεση έχει υποχρέωση να τη διεξάγει προς το συμφέρον και σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζόμενη θέληση του κυρίου. Αν ο διοικητής αλλότριων ανέλαβε τη διοίκηση προς το συμφέρον και σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζόμενη θέληση του κυρίου, έχει δικαίωμα να ζητήσει από αυτόν τις δαπάνες της διοίκησης και την ανόρθωση των ζημιών κατά τις διατάξεις για την εντολή, που εφαρμόζονται αναλόγως. Σε περίπτωση που δε δύναται να αναζητήσει αυτές κατά τις διατάξεις για την εντολή, μπορεί να πράξει αυτό με βάση τις διατάεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (904 επ. Α.Κ.). Επιπλέον, σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν προτιμά ή δεν μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή τα δαπανηθέντα ποσά, έχει το δικαίωμα να αφαιρέσει το κατασκευάσμα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο (βλ. ΑΠ 405/97). Δικαίωμα αφαίρεσης του κατασκευάσματος χωρεί είτε αυτό έγινε συστατικό είτε όχι (Δνη 38/18). Επίσης, ο μισθωτής που έχει αξίωση για καταβολή των επωφελών δαπανών που έκανε στο μίσθιο, έχει δικαίωμα επίσχεσης (άρθρο 326 Α.Κ.), μπορεί δε να ζητήσει και τόκους για τις δαπάνες που έκανε (άρθρο 301 Α.Κ.).

Σε αυτό το σημείο να αναφέρουμε ότι η ανωτέρω ανάλυση βασίζεται στις διατάξεις του νόμου (άρθρο 591 Α.Κ.). Ωστόσο, επειδή αυτές είναι ενδοτικού δικαίου, οι συμβαλλόμενοι μπορούν να ρυθμίσουν με οποιονδήποτε άλλον τρόπο (με την επιφύλαξη του άρθρου 281 Α.Κ. περί καταχρηστικότητας) την τύχη των δαπανών που έγιναν (βλ. ΕΦ ΛΑΡ 366/2011 και ΑΠ 2185/2009).

Επομένως, αν κατά την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης τα μέρη καταλήξουν διαφορετικά, ήτοι ότι οι επωφελείς δαπάνες βαρύνουν τον μισθωτή και αυτός δε δύναται να τις αναζητήσει από τον εκμισθωτή κατα τη λύση της σχέσης τους αυτός (εκμισθωτής) θα είναι νομικά καλυμμένος.

Ο Τσαχιρίδης Σωκράτης ζεί, εργάζεται και σπουδάζει στην Αθήνα.

Σωκράτης Τσαχιρίδης

Αν βρείς μία γυναίκα, παντρέψου την. Αν είναι καλή, θα είσαι ευτυχισμένος, αν όχι, θα γίνεις φιλόσοφος.