Του Σωκράτη Τσαχιρίδη, Ασκ. Δικηγόρου, MSc Business Law & Administration
Με αφορμή το γεγονός ότι οι περισσότεροι από εμάς διαμένουμε σε πολυκατοικίες και συνυπάρχουμε με άλλες οικογένειες αξίζει να θίξουμε ορισμένα βασικά ζητήματα που ανακύπτουν στα πλαίσια της συμβίωσής μας. Προτού, όμως, προχωρήσουμε στην ανάλυση του θέματος, να πούμε ότι ο νομικός όρος με τον οποίο αποδίδεται η έννοια της πολυκατοικίας είναι η οριζόντια ιδιοκτησία. Ως τέτοια δε, θεωρείται η ιδιοκτησία επί κοινού οικοπέδου με οικοδομή, στις οποίας τα διαμερίσματα, γραφεία ή καταστήματα έχουν αποκλειστική κυριότητα οι συνιδιοκτήτες, παράλληλα με την αναγκασική συγκυριότητά τους επί των κοινόχρηστων μερών και του εδάφους, κατά τα αναλογούντα στον καθέντα ποσοστά.
Πρώτο ζήτημα στο οποίο θα σταθούμε είναι οι ώρες κοινής ησυχίας. Σίγουρα όλοι μας κάποια στιγμή γυρνώντας κουρασμένοι από τη δουλειά έχουμε ενοχληθεί από τους θορύβους του διπλανού διαμερίσματος. Όμως, ποιό είναι το νομικό πλαίσιο που ρυθμίζει τις ώρες κοινής ησυχίας; Η αστυνομική διάταξη του 3/1996 ορίζει τις ώρες μεσημβρινής και νυχτερινής ησυχίας. Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 1 της παραπάνω διάταξης κατά τη χειμερινή περίοδο οι ώρες κοινής ησυχίας καθορίζονται από 15:30 έως 17:30 και από 22:00 έως 07:30. Όσον αφορά στην καλοκαιρινή περίοδο οι ωρές αυτές αλλάζουν και διαμορφώνονται ως εξής: από 15:00 έως 17:30 και από 23:00 έως 07:00. Κατά τις προαναφερόμενες ώρες απαγορεύονται και είναι παράνομες: α) Οι εργασίες ή άλλες δραστηριότητες που δημιουργούν θόρυβο, β) Η λειτουργία κάθε μουσικού οργάνου ή συσκευής ραδιοφώνου, μαγνητοφώνου ή τηλεόρασης σε υψηλή ένταση. οι φωνασκίες, οι θορυβώδεις χοροί και κάθε άλλη θορυβώδης εκδήλωση σε κατοικίες ή άλλους ιδιωτικούς χώρους, γ) Τα τραγούδια, οι φωνασκίες, η χρήση μουσικών οργάνων, η λειτουργία ραδιοφώνων μαγνητοφώνων και τηλεοράσεων στους δρόμους, πλατείες και δημόσιους γενικά χώρους κατοικημένων περιοχών, καθώς και μέσα στα οχήματα μεταφοράς του κοινού, δ) Τα θορυβώδη παίγνια σε καφενεία, σφαιριστήρια ή άλλα δημόσια κέντρα, καθώς και οι φωνασκίες και συζητήσεις σε υψηλό τόνο των θαμώνων των κέντρων αυτών, ε) Οι θορυβώδεις συζητήσεις και διαπληκτισμοί σε σταθμούς αυτοκινήτων (λεωφορείων, ΤΑΞΙ, κ.λ.π.), η φόρτωση ή εκφόρτωση εμπορευμάτων σε ή από φορτηγά αυτοκίνητα, που δημιουργεί θόρυβο, καθώς και η θορυβώδης λειτουργία της μηχανής τροχοφόρου, το οποίο είναι σε στάση και στ) Η χρήση σειρήνων ή άλλων ηχητικών οργάνων ή συστημάτων ασφαλείας, χωρίς να συντρέχει λόγος έκτακτης ανάγκης, καθώς και η δοκιμαστική λειτουργία αυτών.
Ένα άλλο φλέγον θέμα που αξίζει ιδιαίτερα να επισημάνουμε είναι πως καθορίζονται οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των συνδιοκτητών στην περίπτωση της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Στις περισσότερες των περιπτώσεων για διασφάλιση της ομαλής διαβίωσης τους καταρτίζεται με τη συμμετοχή όλων κανονισμός. Η δυνατότητα αυτή για υπογραφή κανονισμού παρέχεται από τη διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1 του ν. 3741/1929 σύμφωνα με την οποία “επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας ίνα δι' ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ήν είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις”. Ο κανονισμός αποτελεί ουσιαστικά μια σύμβαση μεταξύ των συνιδιοκτητών που ενέχει θέση νόμου, διέπει τις σχέσεις τους, ερμηνεύεται με βάση την αληθινή βούληση και την καλή πίστη, χωρίς προσήλωση στις λέξεις και καθίσταται δεσμευτικός για όλους. Σε αυτό το σημείο να τονίσουμε ότι η υπογραφή του δεν είναι υποχρεωτική, αλλά εναπόκειται στη βούληση των συνιδιοκτητών (βλ. ΑΠ 1284/80). Ωστόσο, παρά το προαιρετικό χαρακτήρα που αυτός ενέχει, είναι δυνατόν συνιδιοκήτης να υποχρεωθεί στην υπογραφή κανονισμού (καταδίκη σε δήλωση βούλησης, 949 ΚΠολΔ) αν το ζητήσει από το αρμόδιο δικαστήριο πλειοψηφία που αντιπροσωπεύει τουλάχιστον του 60% των συνιδιοκτητών.
Πέραν όμως της υπογραφής του κανονισμού από τους συνιδιοκτήτες, για να τεθεί αυτός σε ισχύ και για να αποκτήσει εμπράγματη ενέργεια απαιτείται μεταγραφή του (ΑΠ 1208/86).
Προχωρώντας όμως στην επί της ουσίας συζήτηση του θέματος να πούμε ότι κάθε συνιδιοκτήτης υποχρεούται να διενεργεί με δαπάνες του και με γνώμονα το κοινό συμφέρον όλων κάθε συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών της οικίας, ώστε να μη δύναται να προκληθεί βλάβη σε βάρος των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας (ΕφΑθ 8516/86). Έτσι, σύμφωνα με την απόφαση του ΜπρΑθ 2290/80 και αυτήν του ΕφΑθ 84/83 κρίθηκε ότι σε περίπτωση εμφάνισης υγρασίας σε διαμέρισμα πολυκατοικίας λόγω ελαττωματικής κατασκευής υπερκείμενου διαμερίσματος ή λόγω διαρροής υδάτων από τις φθαρμένες σωληνώσεις του, ο ιδιοκτήτης του (υπερκείμενου διαμερίσματος) οφείλει και είναι υποχρεωμένος να προχωρήσει στην άμεση αποκατάσταση του ως άνω προβλήματος. Συμπληρωματικά να προσθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης του κάτω διαμερίσματος δύναται, εφόσον πληρούται το πραγματικό του άρθρο 932 ΑΚ, να ασκήσει αγωγή αποζημίωσης για την ηθική βλάβη που υπέστην λόγω της αργοπορημένης επισκευής, της ψυχικής ταλαιπωρίας και της αρνητικής επίδρασης που είχε συνολικά το θέμα στην εν γένει υγεία του. Ως επιστέγασμα των όσων αναφέρθηκαν καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι οι συνιδιοκτήτες οφείλουν με βάση την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη να διενεργούν τις απαραίτητες διορθώσεις και επισκευές που είναι προς όφελος των υπολοίπων συνιδιοκτητών.
Όσον αφορά τώρα στη συμμετοχή των συνιδιοκτητών στα κοινά βάρη, να τονίσουμε καταρχήν ότι όλοι είναι υποχρεωμένοι να συνεισφέρουν. Ας εξετάσουμε, όμως, τι θεωρείται κοινό βάρος. Κάθε συντήρηση που κρίνεται αναγκαία για την αποφυγή βλάβης ή χειροτερεύσεως του πράγματος και διατηρήσεώς του κατάλληλου για την εκπλήρωση του προορισμού του και κάθε επισκευή των κοινόχρηστων χωρών, μερών και εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας και οι σχετικές δαπάνες θεωρούνται κοινά βάρη. Ακόμα, ενδεικτική απαρίθμηση του τι θεωρείται κοινό βάρος γίνεται στο άρθρο 5γ ν. 3741/29. Σχετικά τώρα με τα ποσοστά συμμετοχής των συνιδιοκτητών στα κοινά βάρη, αυτά καθορίζονται από το κείμενο του συναφθέντος κανονισμού βάσει προσαρτώμενου πίνακα αναλογιών που έχει συντάξει ειδικός επιστήμονας και καθίσταται δεσμευτικός για όλους. Βέβαια, σε αυτό το σημείο να επισημάνουμε ότι έχει κριθεί νομολογιακά (ΕφΑΘ 4474/96), πως οι συνιδιοκτήτες μπορούν να ρυθμίσουν διαφορετικά τα ποσοστά συμμετοχής στις δαπάνες κοινοχρήστων με απόφαση τους που λαμβάνεται δια παμψηφίας, ακόμα και αν υπάρχει κανονισμός. Τέλος, σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας να πούμε ότι η συνεισφορά των συνιδιοκτητών στις κοινόχρηστες δαπάνες που ανακύπτουν στα πλαίσια λειτουργίας της οικοδομής γίνεται με βάση την αξία της ιδιοκτησίας του καθενός, όπως έχει κριθεί επανειλλημένα από σωρεία δικαστικών αποφάσεων (ΕφΘεσ 549/84 και ΕφΑθ 4045/81)
Ιδιαίτερη βαρύτητα ενόψει της χειμερινής περιόδου έχει η συμμετοχή των συνιδιοκτητών στα έξοδα κεντρικής θερμάνσεως. Λόγω της οικονομικής στενότητας στην οποία βρίσκονται πολλές οικογένειες και της αυξημένης τιμής του πετρελαίου παρατηρούνται συχνά διαφωνίες ως προς το ζήτημα του καθορισμού των δαπανών λειτουργίας και συντηρήσεως της κεντρικής θερμάνσεως. Αρχικά, να τονίσουμε ότι τα έξοδα κεντρικής θερμάνσεως εμπίπτουν στην κατηγορία των κοινών βαρών και συνεπώς υπόχρεοι να συμμετάσχουν σε αυτά είναι όλοι οι συνιδιοκτήτες κεντρικής θερμάνσεως. Μάλιστα, ακόμα και αν αυτός αφαιρέσει αυτοβούλως τα θερμαντικά σώματα του διαμερίσματός του δεν απαλλάσσεται της εν λόγω υποχρέωσής του, όπως προκύπτει ρητά από την απόφαση του ΑΠ 1328/82 και του ΑΠ 69/67. Ο μόνος τρόπος για να απαλλαγεί νόμιμα ο συνιδιοκτήτης της υποχρέωσης για συμμετοχή στις δαπάνες της λειτουργίας και συντηρήσεως της κεντρικής θερμάνσεως είναι να συναφθεί σύμβαση τέτοιου είδους ενώπιον συμβολαιογράφου και με τη σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών. Φυσικά, να υπογραμμίσουμε ότι κάνοντας λόγο για απαλλαγή από την εν λόγω υποχρέωση, δε μιλάμε για ολική, παρά μόνο τμηματική. Όπως κρίθηκε με την απόφαση 1161/81 ΕφΘεσ, όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες θα συμμετέχουν υποχρεωτικά στα έξοδα συντηρήσεως και λειτουργίας της κεντρικής θερμάνσεως, κανένας δεν μπορεί να εξαιρεθεί πλήρως από την ως άνω υποχρέωση. Κλείνοντας το κεφάλαιο των κοινών βαρών, να τονίσουμε ότι η αξίωση για καταβολή της συμμετοχής των συνιδιοκτητών κατά την αναλογία τους υπόκειται σύμφωνα με την κρατούσα άποψη της νομολογίας στη πενταετή παραγραφή του άρθρου 250, αριθ. 17 ΑΚ (ΑΠ 330/85 και ΕφΑθ 8000/90). Βέβαια, εδώ οφείλουμε να επισημάνουμε ότι η νεότερη θέση της νομολογίας δέχεται ότι η εν λόγω αξίωση εμπίπτει στην εικοσαετή παραγραφή του άρθρου 249 ΑΚ (ΕιρΚαρφ 2/94 Αρμ 1994, 1383 με σχόλιο Κωστή). Τέλος, έχει υποστηριχθεί σποραδικά και η άποψη ότι η συγκεκριμένη αξίωση δεν υπόκειται καν σε παραγραφή με την αιτιολογία ότι πηγάζει εκ του δικαιώματος του άρθρου 11 ν. 3741/29, όπου δε γίνεται καμία αναφορά για παραγραφή (Ζέπος, Ιδιοκτησία κατ' ορόφους, παρ. 46.)
Έχοντας κάνει ήδη μια σύντομη αναφορά στις σημαντικότερες υποχρεώσεις που ανακύπτουν στα πλαίσια ύπαρξης οριζόντιας ιδιοκτησίας θα προχωρήσουμε στην περιγραφή των βασικών δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών. Καθένας από αυτούς, λοιπόν, έχει όλα τα δικαιώματα (εξουσία διάθεσης και εξουσία αποκλεισμού) που πηγάζουν από την κυριότητά του επί της οριζόντιας ιδιοκτησίας, αρκεί αυτά να μην έρχονται σε αντίθεση με το νόμο και να μην παραβλάπτουν δικαιώματα τρίτων (άρθρο 1000 ΑΚ). Ειδικότερα, κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να κάνει ελεύθερη χρήση των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής με την προϋπόθεση να μην παραβιάζει τον κανονισμό της πολυκατοικίας, να μην θέτει σε κίνδυνο την υγεία και την ασφάλεια των υπολοίπων και να μην παρεμποδίζει τη δυνατότητα άσκησης των δικαιωμάτων τους (ΑΠ 775/79 και ΕφΑθ 5192/87). Επιπλέον, κάθε συνιδιοκτήτης, όταν προσβάλλεται ως προς την (συγ)κυριότητα του, έχει το δικαίωμα να ασκήσει την αρνητική αγωγή του άρθρου 1108 ΑΚ ζητώντας την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον. Παράλληλα, ο νομοθέτης του δίνει ρητά το δικαίωμα να ασκήσει αγωγή αδικοπραξίας, εφόσον βέβαια πληρούνται οι προϋποθέσεις του κανόνα δικαίου (άρθρο 1008 εδαφ. β' σε συνδυασμό με άρθρο 914 ΑΚ). Ένα τελευταίο δικαίωμα που απορρέει από την ιδιότητα κάθε συνιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι η δυνατότητα συμμετοχής στη διαχείριση και διοίκηση της οικοδομής. Έτσι, λοιπόν, όλοι οι συνιδιοκτήτες μπορούν να λαμβάνουν μέρος στις γενικές συνελεύσεις της πολυκατοικίας και να συμμετέχουν στη λήψη αποφάσεων για θέματα που αφορούν τη λειτουργία της οικοδομής.
Ως επιστέγασμα των όσων αναφέρθηκαν παραπάνω καταλήγουμε να πούμε ότι η νέα μορφή διαβίωσης που δημιουργήθηκε με την σύσταση των οριζόντιων ιδιοκτησιών μπορεί να ήταν ένα απαραίτητο βήμα στη ζωή του νεοέλληνα παρέχοντας πολλά πλεονεκτήματα, ωστόσο παράλληλα δημιούργησε αρκετά προβλήματα και προστριβές μεταξύ των συνιδιοκτητών. Φυσικά, αυτά δεν είναι άλυτα. Αντιθέτως, μάλλον είναι εύκολο να λυθούν, εφόσον τα μέρη επιδείξουν την καλή τους πίστη και διάθεση για συνεργασία. Το παρόν άρθρο αυτό ακριβώς το σκοπό είχε, να αναδείξει τα προβλήματα, τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών.
