Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Όταν λήξει η μίσθωση ακινήτου, ο μισθωτής (ενοικιαστής) υποχρεούται να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε. Ωστόσο, ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση, δηλαδή στην συνήθη χρήση για την οποία είχε γίνει η μίσθωση. Αν το μίσθιο ακίνητο είχε εκμισθωθεί για να χρησιμεύσει ως κατοικία του μισθωτή, τότε ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) πρέπει να ανεχθεί στην λήξη της μίσθωσης τις αναμενόμενες ή φυσιολογικές φθορές που υπό την συνήθη πορεία των πραγμάτων δημιουργούνται από την χρήση του ακινήτου ως κατοικία μίας μέσης οικογενείας. Αν το μίσθιο είχε νοικιασθεί για να χρησιμεύσει ως κατάστημα στο οποίο έχει πρόσβαση το κοινό, δηλαδή μεγάλος αριθμός ανθρώπων κάθε μέρα, οι αναμενόμενες φθορές είναι μεγαλύτερες, για τις οποίες στην λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής δεν έχει ιδιαίτερη υποχρέωση να αποζημιώσει τον ιδιοκτήτη. Κατά το νόμο στην Ελλάδα ο μισθωτής με την λήξη της μίσθωσης είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον εκμισθωτή για τις φθορές και μεταβολές που προκλήθηκαν στο μίσθιο, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, εξαιρουμένων εκείνων που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.
Εάν σημειωθεί διαφωνία μεταξύ εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) και μισθωτή (ενοικιαστή) στο τέλος της μίσθωσης για το αν οι φθορές στο μίσθιο είναι εντός των ορίων των αναμενομένων φυσιολογικών φθορών από μία συνήθη χρήση ή αν είναι μεγαλύτερες σε έκταση και κόστος αποκατάστασης από τις φυσιολογικές μίας συνήθους χρήσεως, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει την καταβολή αποζημίωσης από τον μισθωτή για φθορές ή μεταβολές του ακινήτου που υπερβαίνουν τις συνήθεις. Για να γίνει δεκτή η αγωγή του πρέπει να αποδείξει ποιές ακριβώς είναι οι φθορές, τα σημεία του ακινήτου στα οποία έχουν καταγραφεί, την έκταση αυτών, αλλά και το κόστος αποκατάστασής τους. Ο μισθωτής από την πλευρά του θα προσπαθήσει να αποδείξει είτε ότι οι ζημιές που επικαλείται ο ιδιοκτήτης δεν έχουν συμβεί ή ότι είναι μικρότερης εκτάσεως ή ότι περιορίζονται στην φθορές που αναμένονται από μία συνήθη χρήση. Σημειώνεται ότι η κρίση του δικαστηρίου για το αν οι φθορές και οι μεταβολές στο μίσθιο ακίνητο που προκλήθηκαν από τον ενοικιαστή οφείλονται ή όχι στην συμφωνημένη χρήση δεν ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο και είναι ζήτημα που αποφασίζεται από τα δικαστήρια της ουσίας, δηλαδή από το Πρωτοδικείο (ή Ειρηνοδικείο) και από το Εφετείο, ενώ ό,τι αποφασίσουν τα δικαστήρια αυτά στο συγκεκριμένο θέμα, δεν μπορεί να αλλάξει με απόφαση του Αρείου Πάγου.
Στην υπ' αριθ. 681/2015 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ένας ιδιώτης είχε εκμισθώσει το 1996 ένα κτήριο στην Καλλιθέα Αττικής για να στεγασθούν υπηρεσίες του ΙΚΑ Καλλιθέας. Στο συμφωνητικό για την έναρξη της μίσθωσης γινόταν ρητώς λόγος περί συγκεκριμένων διαρρυθμίσεων και μεταβολών που έπρεπε ο ιδιοκτήτης να κάνει στο κτήριο, με δικές του δαπάνες, ώστε αυτό να μπορεί να νοικιασθεί από το ΙΚΑ. Όταν το 2010 έληξε η μίσθωση, ο ιδιοκτήτης αξίωσε από το ΙΚΑ να του καταβάλει αποζημίωση για σειρά εργασιών, μεταβολών, διαρρυθμίσεων και φθορών που είχαν συμβεί στο κτήριο από την επί 14 έτη χρήση του κτηρίου από το ΙΚΑ. Τα δικαστήρια της ουσίας (Μονομελές Πρωτοδικείο και Εφετείο) έκριναν ότι ένα μέρος των αξιώσεων του ιδιοκτήτη καλυπτόταν από το συμφωνητικό που έλεγε ότι ο ιδιοκτήτης ήταν εξ αρχής υποχρεωμένος να προβεί δαπάναις του σε συγκεκριμένες εργασίες και γι' αυτές έκριναν ότι στην λήξη της μίσθωσης ο ιδιοκτήτης δεν εδικαιούτο αποζημιώσεως. Ωστόσο, για μερικές άλλες φθορές στο κτήριο, το ΙΚΑ είχε υποχρέωση να τον αποζημιώσει, διότι αυτές ήταν μεγαλύτερες από τις συνήθως αναμενόμενες κατά την συμφωνημένη χρήση.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws
