Πως Αποφεύγετε Τον Φόρο Για Ανείσπρακτα Ενοίκια

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Όποιος νοικιάζει ένα ακίνητο στην Ελλάδα, δηλαδή συνήθως ένα μαγαζί ή γραφείο (εμπορική μίσθωση) ή μία κατοικία, πληρώνει φόρο για το εισόδημα που εισπράττει από τα μισθώματα, ο οποίος για τα πρώτα 12.000 ευρώ είναι 15%. Για το τμήμα του εισοδήματος από ενοίκια από 12.000 ευρώ μέχρι 35.000 ευρώ, δηλαδή για 23.000 ευρώ, πληρώνει φόρο 35%.

Για εισπραττόμενα ενοίκια πάνω από 35.000 ευρώ, ο φόρος διαμορφώνεται σε 45%. Η φορολογία αυτή φαίνεται βαριά για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, δεδομένου του ότι τα περισσότερα από τα έξοδα που κάνει για την συντήρηση του ακινήτου δεν εκπίπτουν του φορολογητέου εισοδήματός του. Ωστόσο, μία ακόμα μεγαλύτερη ζημία για τον εκμισθωτή, δηλαδή για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου που το νοικιάζει, προκύπτει όταν για οποιονδήποτε λόγο ο ενοικιαστής δεν καταβάλει το συμφωνηθέν ενοίκιο. Αυτό μπορεί να συμβεί ενώ ο ενοικιαστής παραμένει στο μίσθιο (δηλ. στο νοικιασμένο μαγαζί, γραφείο ή σπίτι), ή και όταν ο ενοικιαστής εγκαταλείψει το μίσθιο με τον ιδιοκτήτη σ’ αυτήν την περίπτωση να «τρέχει και να μην φτάνει», διότι εκτός από τα ενοίκιά του που έχει χάσει, καλείται να αναλάβει και την αποκατάσταση των μικρών και συνηθισμένων ή μεγάλων και εκτεταμένων φθορών του ακινήτου του, ώστε να μπορεί να το εκμισθώσει σε άλλον ενοικιαστή. Ένα ακόμα χτύπημα, όμως, σε βάρος του ιδιοκτήτη είναι ο φόρος που υποχρεούται να καταβάλει στο κράτος, για ενοίκια που ούτε καν έχει εισπράξει. Εάν απλώς δηλώσεις ότι ο ενοικιαστής σου δεν σε πλήρωσε, το κράτος δεν σε πιστεύει. Ο νόμος στην Ελλάδα ορίζει ότι για να μπορέσει ο εκμισθωτής να αποφύγει την φορολόγηση ανείσπρακτων μισθωμάτων για το προηγούμενο έτος, πρέπει να προσκομίσει στην φορολογική αρχή έως την λήξη της προθεσμίας υποβολής φορολογικών δηλώσεων, δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής, από την οποία να προκύπτει ότι ο μισθωτής του χρωστάει ενοίκια, είτε έστω την αγωγή ή την αίτηση για διαταγή απόδοσης μισθωμάτων.

Για το περυσινό έτος, δηλαδή για φορολογικές δηλώσεις που υποβλήθηκαν το 2021 για τα εισοδήματα από μισθώματα του 2020, η ελληνική διοίκηση απαίτησε, κατ’ εξαίρεση, μόνο την αποστολή εξωδίκου με δικαστικό επιμελητή κατά του ενοικιαστή, στο οποίο να αναφέρεται η οφειλή του από μισθώματα και η αξίωση για καταβολή της. Η κυβέρνηση μελετά και για φέτος, δηλαδή για τις φορολογικές δηλώσεις του 2022, που αφορούν εισοδήματα του 2021, να καθιερώσει πλέον ως προϋπόθεση αποφυγής φορολόγησης για τα ανείσπρακτα ενοίκια, την αποστολή από τον ιδιοκτήτη εξωδίκου κατά του μισθωτή (ενοικιαστή), καταργώντας ουσιαστικά την απαίτηση του νόμου για άσκηση αγωγής και έκδοση δικαστικής απόφασης ή διαταγής πληρωμής. Εάν αυτό επιβεβαιωθεί, θα αποτελέσει όχι μόνο μία διευκόλυνση προς τους ιδιοκτήτες μισθωμένων ακινήτων, αλλά και έναν μικρό περιορισμό της γραφειοκρατίας, διότι θα επιτρέπει μεγαλύτερη ευελιξία στην εκμετάλλευση ενός ακινήτου, αφού θα καθιστά ευκολώτερη την εκμίσθωση αυτού, δεδομένου του ότι ένας από τους κινδύνους για τον ιδιοκτήτη, δηλαδή να πληρώσει και φόρο από πάνω για ενοίκια που του χρωστάνε, θα αποφεύγεται με την αποστολή ενός εξωδίκου προς τον οφειλέτη ενοικιαστή.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws