Σωστή Περιγραφή Ακινήτου Σε Δικαστήριο

 του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Οι δίκες για διεκδίκηση ακινήτου ή με αφορμή γενικώς κτηματικές διαφορές είναι από τις πλέον συνηθισμένες στα δικαστήρια της Ελλάδας, τόσο στην Αθήνα και στα άλλα μεγάλα αστικά κέντρα, όσο και στις επαρχιακές περιοχές. Τα νομικά επιχειρήματα μεταξύ των διαδίκων είναι πολλά και βασίζονται στους ισχυρισμούς των εμπλεκομένων αναφορικώς με το ποιός έχει την κυριότητα, τη νομή και άλλα δικαιώματα επί συγκεκριμένου ακινήτου ή ακινήτων. Αυτό που έχει πολύ μεγάλη σημασία για την σωστή προβολή των ισχυρισμών κάποιου εν σχέσει προς την διεκδίκηση ενός ακινήτου είναι η σωστή περιγραφή του, δηλαδή η ακριβής αναφορά στα έγγραφα, που κατατίθενται στο Δικαστήριο, της επιφανείας και των ορίων του, αλλά και της θέσεώς του στον χώρο και σε συσχετισμό με γειτονικά ακίνητα. Όταν το διεκδικούμενο ακίνητο περιγράφεται με τον ίδιο σαφή και λεπτομερή τρόπο και με τα ίδια στοιχεία σε διαφορετικά επίσημα έγγραφα και σε διαφορετικές δημόσιες υπηρεσίες, αυξάνεται η πιθανότητα να ευοδωθούν οι αξιώσεις εκείνου που το έχει δηλώσει με αυτόν τον ακριβή και σταθερό τρόπο. Το ακίνητο κατ’ αρχάς περιγράφεται σε συμβόλαια, παλαιά προικοσύμφωνα, αγοραπωλητήρια συμβόλαια, δωρεές, γονικές παροχές, διανομές ακινήτων και αποδοχές κληρονομίας. Τα συμβόλαια αυτά μεταγράφονται στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο, δηλώνονται στον Δήμο, στην Πολεοδομία, ενώ καταχωρούνται και στο Ε9 της εφορίας. Τα ακίνητα επίσης περιγράφονται σε αγωγές, άλλα δικόγραφα και εξώδικα. Εφόσον η περιγραφή του ιδίου ακινήτου σε όλες τις ανωτέρω αρχές και υπηρεσίες είναι ταυτόσημη, ή με όσο το δυνατόν μικρότερες μεταβολές, εκείνος που το διεκδικεί έχει περισσότερες πιθανότητες να το κερδίσει. Στην υπ’ αριθ. 224/2017 απόφασή του το Γ’ Πολιτικό Τμήμα του Αρείου Πάγου έκρινε υπόθεση διεκδίκησης ακινήτου στην Ρόδο. Ο ενάγων, εκείνος δηλαδή που προσέφυγε στο δικαστήριο για να αποδείξει ότι είναι δικό του, υποστήριξε ότι κληρονόμησε το ακίνητο επιφανείας 5.510 τετραγωνικών μέτρων από τον πατέρα του που απεβίωσε το 2001 και του οποίου την κληρονομία (περιλαμβανομένου του επιδίκου ακινήτου) απεδέχθη με αποδοχή κληρονομίας το 2002. Ο πατέρας του είχε το ακίνητο και ασκούσε πράξεις νομής επ’ αυτού από το 1943, όταν απεβίωσε ο πατέρας του, ο οποίος το είχε με προικοσύμφωνο από το 1921.

Η αντίδικός του υποστήριξε ότι το ίδιο ακίνητο ήταν δικό της και προσκόμισε συμβόλαιο δωρεάς και σχετικά έγγραφα, που περιέγραφαν το ακίνητο ως επιφανείας 6.841 τ.μ. Ωστόσο, η περιγραφή του ακινήτου που διεκδικούσε η εναγομένη δεν ταυτιζόταν με το ακίνητο όπως αυτό φαινόταν στο Κτηματολόγιο και σε άλλες υπηρεσίες. Το Πρωτοδικείο που έκρινε την υπόθεση απεφάσισε ότι ο ενάγων είχε δίκιο. Το ίδιο και το Εφετείο. Ο Άρειος Πάγος στον οποίο έφθασε η υπόθεση έκρινε ότι το Εφετείο είχε ορθώς εκτιμήσει την υπόθεση και επαρκώς αιτιολογήσει την απόφασή του υπέρ του ενάγοντος, όταν διέγνωσε ότι: «Κατά την κρίση του Δικαστηρίου, το εν λόγω δωρηθέν στην πρώτη εναγομένη ακίνητο, δεν ταυτίζεται με το επίδικο, αφού υπάρχει μεγάλη διαφορά μεταξύ αυτού και του επιδίκου και ως προς τα όρια και ως προς το εμβαδόν του. Η κρίση αυτή του Δικαστηρίου ενισχύεται και από την ... έκθεση πραγματογνωμοσύνης του πραγματογνώμονα …, ο οποίος καλούμενος να αποφανθεί εάν και σε ποιους τίτλους περιέχεται το επίδικο, συμπεραίνει ότι το γεωτεμάχιο που εμφανίζεται στο τοπογραφικό διάγραμμα της υπ’αριθ. .../2002 συμβ/φικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς (τίτλου του ενάγοντος) είναι προσδιορισμένο στο Εθνικό Κτηματολόγιο με κωδικό ΚΑΕΚ ..., δηλαδή αυτόν που έλαβε το επίδικο ακίνητο, κατόπιν σχετικής δηλώσεως του ενάγοντος. Όσον αφορά δε στο γεωτεμάχιο που εμφανίζεται στο τοπογραφικό διάγραμμα του υπ’αριθ. .../2000 συμβολαίου δωρεάς (τίτλου της πρώτης εναγομένης), αυτό δεν έχει κωδικό στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ενώ στη θέση του είναι καταγεγραμμένοι έξι κωδικοί ΚΑΕΚ με ισάριθμους διαφορετικούς ιδιοκτήτες».

Κρίνοντας συνεπώς ο Άρειος Πάγος ότι η απόφαση του Εφετείου Δωδεκανήσου ήταν αιτιολογημένη, απέρριψε την αναίρεση και δικαίωσε τον ενάγοντα ως προς το ότι το επίδικο ακίνητο είναι δικό του. Η κρίση των δικαστηρίων, πέραν των λοιπών νομικών ισχυρισμών και στοιχείων, βασίσθηκε σε μεγάλο βαθμό στο ότι ο ενάγων είχε συμβόλαια και λοιπά έγγραφα στα οποία το εν λόγω ακίνητο περιγραφόταν με ορθό, ακριβή και σταθερό τρόπο, που ήταν σύμφωνος και με την περιγραφή του ιδίου ακινήτου σε δημόσια αρχεία, όπως το Κτηματολόγιο.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr