ΤΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ ΤΗΣ ΑΔΥΝΑΜΙΑΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΕΡΓΟΛΑΒΙΚΟ ΑΝΤΑΛΛΑΓΜΑ, ΛΟΓΩ ΟΦΕΙΛΩΝ ΤΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥΧΟΥ & Η ΕΛΛΕΙΨΗ ΣΧΕΤΙΚΗΣ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΗΣ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗΣ

 Σύμφωνα με το ισχύον νομικό καθεστώς, προκειμένου να γίνει μεταβίβαση ακινήτου, ο πωλητής χρειάζεται μεταξύ άλλων να προσκομίσει στο συμβολαιογράφο φορολογική ενημερότητα (άρθρο 12 ν. 4174/2013, σε συνδ. με το άρθρο 1 § 1 περ. α’ της ΠΟΛ. 1275/2013), η οποία μπορεί ασφαλώς να εκδοθεί μόνο όταν δεν υπάρχει χρέος προς την εφορία ή όταν τουλάχιστον αυτό έχει υπαχθεί σε κάποια ρύθμιση. Όταν, όμως, υπάρχει χρέος η μεταβίβαση μπορεί να λάβει χώρα μόνο με παρακράτηση του ποσού που οφείλεται στην εφορία από το τίμημα της πώλησης, μέσω του συμβολαιογράφου που θα καταρτίσει τη μεταβίβαση (άρθρο 12 § 6 ν. 4174/2013). Μέχρι πρότινος προκειμένου να εκδοθεί η απαραίτητη ως άνω φορολογική ενημερότητα, θα έπρεπε η εφορία να παρακρατήσει το σύνολο σχεδόν της οφειλής προς το Δημόσιο και το ποσό που έμενε αποδιδόταν στον φορολογούμενο. Λόγω των δυσανάλογων προβλημάτων που δημιουργούσε αυτή η απαίτηση, με την ΠΟΛ. 1222/28-12-2017 του Υπουργείου Οικονομικών με θέμα «Τροποποίηση – συμπλήρωση των αποφάσεων του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων ΠΟΛ. 1274 και ΠΟΛ. 1275/27.12.2013 (ΦΕΚ Β΄ 3398) περί Αποδεικτικού Ενημερότητας και βεβαίωσης οφειλής, άρθρου 12 ν. 4174/2013 (ΦΕΚ Α΄ 170), όπως ισχύουν», εισήχθη υπό προϋποθέσεις η δυνατότητα μείωσης του ποσού που παρακρατείται από την Εφορία από το τίμημα της πώλησης.

Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που ο υπόχρεος στην Εφορία δεν πρόκειται να λάβει κανένα αντίτιμο από την πώληση, διότι δυνάμει εργολαβικού συμβολαίου, το φερόμενο ως δικό του ακίνητο, αποτελεί εργολαβικό αντάλλαγμα και στην πραγματικότητα ανήκει στον εργολάβο (αντιπαροχή); Θα σκεφτόταν, ασφαλώς, κανείς πως η ως άνω απαίτηση, θα έπρεπε να εξέλειπε στην προκειμένη περίπτωση, καθότι είναι αδύνατο να εισπραχθεί κατά τοιούτο τρόπο η οφειλή του οικοπεδούχου προς το Δημόσιο από το τίμημα που θα λάβει ο εργολήπτης. Κι όμως, στη χώρα μας δεν προβλέπεται καμία τέτοια εξαίρεση, με συνέπεια, όσο και αν αυτό δεν αντέχει στη λογική, ο εργολάβος να μην μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητο που του ανήκει ως εργολαβικό αντάλλαγμα, παρότι αυτός δεν έχει οφειλές προς το Δημόσιο, εάν ο οικοπεδούχος, που στην ουσία δεν του ανήκει το ακίνητο, έχει τέτοιες οφειλές. Εμποδίζεται, δηλαδή, ο εργολάβος να πωλήσει το ακίνητο που του ανήκει και αποτελεί αντιπαροχή, εάν δεν αποπληρωθεί η οφειλή του οικοπεδούχου. Εάν, όμως, όπως συνήθως συμβαίνει στην πράξη, ο οικοπεδούχος δεν έχει τα χρήματα ή τη διάθεση να εξοφλήσει την οφειλή του, θα μπορούσε να πει κανείς, ότι σχεδόν εκβιαστικά, το Δημόσιο απαιτεί είτε να πληρώσει αυτή την οφειλή ο εργολάβος (κι ας μην είναι δική του), είτε να συνεχίσει να έχει τα ακίνητά του απούλητα!

Το ως άνω οξύμωρο έχει οδηγήσει, το να είναι αυτή τη στιγμή χιλιάδες ακίνητα σε αναμονή, να μπλοκάρονται αγοραπωλησίες που, μεταξύ άλλων, θα απέφεραν επιπλέον κέρδη στο Δημόσιο μέσω των φόρων μεταβιβάσεως, μέσω της φορολογίας των εισοδημάτων των εργολάβων, μέσω των εργασιών ανακαίνισης που πολλές φορές διενεργούν οι αγοραστές των ακινήτων, μέσω της φορολόγησης μεσιτών, μηχανικών, δικηγόρων και λοιπών εμπλεκόμενων και γενικότερα να εμποδίζεται η ανάπτυξη στον συγκεκριμένο κλάδο, που ήδη βιώνει μεγάλη κρίση την τελευταία δεκαετία. Καθίσταται, λοιπόν, αντιληπτό, ότι εκτός από παράλογη, άδικη και εμποδίζουσα την οικονομική ελευθερία των πολιτών, η πρακτική αυτή καταλήγει τελικά επιβλαβής και για το ίδιο το Δημόσιο, καθώς θα μπορούσε εκτός από την οφειλή του οικοπεδούχου (η οποία σε καμία περίπτωση δεν χάνεται), να κερδίσει και από τη φορολόγηση των συμμετεχόντων στην πώληση μερών.

Φυσικά, δεν προκαλεί εντύπωση πως για ένα ακόμα μείζον ζήτημα, δεν υπάρχει ορθή νομοθετική ρύθμιση, με συνέπεια να ζημιώνονται τόσο οι πολίτες όσο και το ίδιο το Δημόσιο, από την ολιγωρία των ιθυνόντων. Αυτό που προκαλεί εντύπωση, όμως, είναι οι πρόσφατες δηλώσεις του Υπουργού Επικρατείας κ. Φλαμπουράρη, ο οποίος φέρεται[1] να δήλωσε ότι, κατόπιν σωρείας και επί σειρά ετών παραπόνων και αιτημάτων των εργολάβων, με το άρθρο 37 του νομοσχεδίου με τίτλο «I) Κεντρικά Αποθετήρια Τίτλων, II) Προσαρµογή της Ελληνικής Νοµοθεσίας στις διατάξεις της Οδηγίας (ΕΕ) 2016/2258 και άλλες διατάξεις και ΙΙΙ) Λοιπές διατάξεις», που ψηφίστηκε στις 4-10-2018, «ο οικοπεδούχος, που ούτως ή άλλως δεν λαμβάνει χρήματα από την αγοραπωλησία, θα μπορεί να λαμβάνει πλέον έκδοση αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας από την οικεία Δ.Ο.Υ. που θα περιγράφει αναλυτικά την οφειλή του, την οποία και θα προσκομίζει στο συμβολαιογραφικό γραφείο προκειμένου να ξεμπλοκάρει η αγοραπωλησία».

Μετά από τέτοιες ελπιδοφόρες, αγωνιστικές δηλώσεις, πλήθος εργολάβων και των πολύπαθων δικηγόρων τους έσπευσε να αναγνώσει το εν λόγω άρθρο. Έκπληκτοι, όμως, διαπίστωσαν ότι το άρθρο αυτό δεν αναφέρει τίποτε παραπάνω από το εξής:  «Μετά το πρώτο εδάφιο της παρ. 4 του άρθρου 54Α του ν. 4174/2013 προστίθεται νέο εδάφιο ως εξής: «Είναι δυνατή, µετά από αίτηση του υπόχρεου, η χορήγηση πιστοποιητικού για µεταβίβαση συγκεκριµένου ακινήτου µε παρακράτηση και απόδοση του συνολικά οφειλόµενου ποσού κύριων και πρόσθετων φόρων και προσαυξήσεων για όλα τα ακίνητα για τα οποία είναι υπόχρεος, σύµφωνα µε τα οριζόµενα στο προηγούµενο εδάφιο». Πρόκειται με άλλα λόγια, στην πραγματικότητα, για μία εκ νέου, με ισχύ νόμου, επικύρωση της ήδη ισχύουσας υπό τις ως άνω ΠΟΛ διαδικασίας, δηλαδή μόνο μέσω της παρακράτησης του ποσού από τον συμβολαιογράφο, να είναι δυνατή η πώληση!

Τι συνέβη, λοιπόν; Ο κ. Υπουργός δεν διάβασε σωστά το νομοσχέδιο; Παρερμηνεύθηκαν τα λόγια του; Πρόκειται να εκδοθεί κάποιος άλλος νόμος ή κάποια ΠΟΛ κάποια (άγνωστη) στιγμή στο μέλλον, που ως πάγια μεν, αντίθετη στην ιεραρχία των κανόνων δικαίου δε, πρακτική, θα αντικαταστήσει το νόμο; Ή απλώς το πρόβλημα θα παραμείνει ως έχει και θα συνεχίσουν να ζημιώνονται ανεπανόρθωτα χιλιάδες εργολάβοι και εταιρείες, αλλά και το ίδιο το κράτος, που θα στερείται εκατομμυρίων ευρώ έσοδα, επειδή τα αρμόδια όργανα δυσκολεύονται να νομοθετήσουν δεόντως;

*της Αλεξάνδρας Σωτηροπούλου, Δικηγόρου Αθηνών

__________________________________________________________________________

ΥΓ: Τα σχετικά ερωτήματα έχουν απευθυνθεί ήδη στον Υπουργό Επικρατείας και βρίσκομαι εν αναμονεί απαντήσεώς του, την οποία –αν υπάρξει– επιφυλάσσομαι να αναρτήσω. Ομοίως έχουν απευθυνθεί και στο πιο αρμόδιο Υπουργείο Οικονομικών, σε περίπου δέκα διαφορετικά τμήματα αυτού, όπου όπως, όμως, ανέφεραν, δεν είναι κανενός (!) αρμοδιότητα ούτε το ίδιο πρόβλημα, ούτε και οι γνώσεις περί της νέας διατάξεως ή κάποιας άλλης –έστω– που ενδεχομένως επίκειται να εκδοθεί…

[1] http://archive.is/Sy8zt , http://archive.is/NbAfh