Όταν ο ενοικιαστής συστηματικά δεν πληρώνει ενοίκιο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Πολλοί ομογενείς κάτοικοι εξωτερικού έχουν ακίνητα στην Ελλάδα, διαμερίσματα ή καταστήματα, τα οποία νοικιάζουν για να έχουν ένα εισόδημα για τα έξοδά τους όταν έρχονται στην Πατρίδα ή για να ενισχύουν το εισόδημά τους στο εξωτερικό. Αρκετοί διατηρούν αυτή την περιουσία στην Ελλάδα μόνο και μόνο για να κρατήσουν τους δεσμούς τους με την Πατρίδα και να έχουν τα παιδιά τους ένα στοιχείο σύνδεσης με την χώρα καταγωγής των γονέων τους. Αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων που τα νοικιάζουν αντιμετωπίζουν το πρόβλημα της μη καταβολής ενοικίων από τους ενοικιαστές. Το πρόβλημα αυτό έχει ενταθεί εδώ και μερικά χρόνια εξ αιτίας της οικονομικής και κοινωνικής κρίσης στην χώρα. Αποτέλεσμα της μεγάλης μείωσης των εισοδημάτων είναι ότι πολλοί ενοικιαστές δεν μπορούν ή βρίσκουν δικαιολογία για να αποφύγουν να καταβάλουν το ενοίκιο εμπροθέσμως ή και καθόλου.

Το ερώτημα που γεννάται είναι τι μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης που διαπιστώνει ότι δεν εισπράττει το ενοίκιο που έχει συμφωνηθεί, όταν μάλιστα από την άλλη πλευρά έχει την εφορία να τον υποχρεώνει να δηλώσει όλο το ενοίκιο και να φορολογηθεί γι’ αυτό, ακόμα και αν δεν το έχει εισπράξει; Κατ’ αρχάς οι κινήσεις που μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής είναι α) να ασκήσει δικαστικά μέσα κατά του κακοπληρωτή ενοικιαστή και β) να εκχωρήσει τα μη εισπραχθέντα μισθώματα στο κράτος, ώστε το Ελληνικό Δημόσιο πλέον να μπορεί να κυνηγήσει τον ενοικιαστή που δεν πληρώνει. Εδώ πρέπει να σημειωθεί ότι ενώ στο παρελθόν το κράτος ήταν πολύ αργό και «αμελές» στην επιδίωξη είσπραξης ενοικίων που του είχαν εκχωρηθεί, σήμερα είναι πολύ πιο επιθετικό με αποτέλεσμα ο ενοικιαστής που δεν πληρώνει να γνωρίζει ότι υπάρχει πολύ μεγάλη πιθανότητα να υποστεί αναγκαστική εκτέλεση από ένα πολύ πιο διεκδικητικό δημόσιο.

Ως προς την δικαστική διεκδίκηση, ο ιδιοκτήτης εκτός από την αγωγή για απόδοση του μισθίου και των οφειλομένων μισθωμάτων, που πάντα μπορούσε και σήμερα ακόμα μπορεί να ασκήσει, έχει την πρόσθετη δυνατότητα της έκδοσης με σύντομη διαδικασία δύο τριών μηνών της διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής των οφειλομένων μισθωμάτων. Η διαταγή δεν προϋποθέτει κανονική δίκη, με μάρτυρες και χρονοβόρες διαδικασίες. Είναι μία αίτηση που κάνει στο αρμόδιο δικαστήριο ο ιδιοκτήτης, με την οποία καταθέτει μόνο αυτός το μισθωτήριο και τα άλλα έγγραφα που αποδεικνύουν την μίσθωση και το ύψος του μηνιαίου μισθώματος και ο δικαστής εκδίδει την διαταγή να αποδοθεί το μίσθιο στον ιδιοκτήτη του, αλλά και ο ενοικιαστής να υποχρεωθεί να καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα. Αν ο ενοικιαστής δεν συμμορφωθεί, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει σε κατάσχεση περιουσίας του, ακόμα και του υπολοίπου τραπεζικών λογαριασμών του. Η δεύτερη κίνηση είναι να αποφύγει την καταβολή φόρου για τα μη εισπραχθέντα ενοίκια, χάνοντας όμως και το αντίστοιχο εισόδημα. Για να το πετύχει αυτό, πρέπει να υποβάλει στην εφορία αίτηση εκχώρησης μισθωμάτων στο Δημόσιο, πριν την υποβολή της ετήσιας φορολογικής δήλωσής του. Για να γίνει δεκτή η αίτηση και να αποφύγει την καταβολή φόρου εισοδήματος για ενοίκια που ποτέ δεν εισέπραξε την προηγούμενη χρονιά, πρέπει να έχει ασκήσει αγωγή κατά του κακοπληρωτή ενοικιαστή ή να έχει εκδώσει εναντίον του την διαταγή αποδόσεως μισθίου και μισθωμάτων. Εφόσον γίνει δεκτή η αίτηση εκχώρησης από την εφορία, θα υποβάλει ακολούθως την ετήσια φορολογική δήλωσή του με το ανείσπρακτο ενοίκιο να μπαίνει ως ποσό σε συγκεκριμένο κωδικό, ώστε να μην φορολογηθεί γι’ αυτό.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr