Φθορές στο μίσθιο από τον μισθωτή και αποζημίωση

του Χρήστου Ηλιόπουλου*

 Στην Ελλάδα αυτή την εποχή αρκετοί είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που ταλαιπωρούνται από ενοικιαστές που δεν καταβάλλουν το ενοίκιο, συχνά ούτε και τα κοινόχρηστα και τις άλλες υποχρεώσεις τους, όπως λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, νερού κλπ. Παρά τις οχλήσεις των ιδιοκτητών – εκμισθωτών των ακινήτων, οι ενοικιαστές πολλές φορές αργούν ή δεν καταβάλλουν καθόλου ενοίκιο για μήνες και γενικώς επιδεικνύουν παράνομη και αντισυμβατική συμπεριφορά ως προς την μίσθωση και τις υποχρεώσεις τους.

Ο ιδιοκτήτης σ’ αυτές τις περιπτώσεις αναζητεί νομική συμβουλή από δικηγόρο, αποστέλλει εξώδικα, καταθέτει αίτηση για έκδοση από το δικαστήριο διαταγής απόδοσης μισθίου και μισθωμάτων, αλλά οι διαδικασίες δεν είναι πολύ γρήγορες και στο μεταξύ ο ενοικιαστής απολαμβάνει την χρήση του ακινήτου, την ίδια στιγμή που ο ιδιοκτήτης του νιώθει ότι του στερούν την περιουσία του και ότι το ακίνητο που του ανήκει γίνεται αντικείμενο εκμετάλλευσης από κάποιον τρίτον. Η έξωση από το μίσθιο μπορεί να γίνει είτε με την γρήγορη διαδικασία της διαταγής αποδόσεως μισθίου, που απαιτεί μόνο έγγραφα και όχι μάρτυρες, ούτε κλήση του ενοικιαστή να παραστεί, είτε με την τακτική διαδικασία του κλασικού δικαστηρίου, επίδοση της αγωγής στον ενοικιαστή με κλήση να παραστεί, με μάρτυρες και έγγραφα, που αποδεικνύουν τα βασικά στοιχεία της μισθώσεως, δηλαδή μεταξύ ποίων συνήφθη, ποιό είναι το ύψος του συμφωνημένου μισθώματος, αν έχουν καταβληθεί μισθώματα ή αν οφείλονται και πόσα, ποιά είναι η διάρκεια της μισθώσεως, εάν έχει λήξει, εάν έχει καταγγελθεί, εάν οφείλονται κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα, νερό κλπ., αλλά και εάν το μίσθιο είναι κατάλληλο για την συμφωνηθείσα χρήση. Η απόφαση βγαίνει, αργά ή γρήγορα και με κόπο και αρκετά έξοδα, ο ιδιοκτήτης καταφέρνει τελικώς να πραγματοποιήσει την έξωση και να πάρει ελεύθερη την χρήση του ακινήτου του. Μετά την απόδοση του μισθίου ο ιδιοκτήτης πρέπει να το επιθεωρήσει προσεκτικά και να διαπιστώσει σε ποιά κατάσταση βρίσκεται. Ειδικώς, πρέπει να διακριβώσει εάν υπάρχουν φθορές και σε ποιόν βαθμό, εάν είναι οι συνήθεις αναμενόμενες μετά από μία φυσιολογική χρήση του ακινήτου από τον ενοικιαστή, αναλόγως και της χρονικής διάρκειας παραμονής του ενοικιαστή στο ακίνητο, ή εάν οι ζημιές είναι μεγαλύτερες και εκτεταμένες, που απαιτούν αυξημένα έξοδα για να αποκατασταθούν.

Κανονικά, ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε και δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Σε περίπτωση καταστροφής ή αφαίρεσης πράγματος του μισθίου, η αποζημίωση περιλαμβάνει τη δαπάνη για την αντικατάστασή του. (Απόφαση Αρείου Πάγου 495/2008). Στην περίπτωση όπου οι φθορές είναι μεγάλες και δεν περιορίζονται σε εκείνες που προκύπτον από την συνήθη χρήση, ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής έχει προθεσμία έξι μηνών από τότε που αποχώρησε ο ενοικιαστής για να αξιώσει αποζημίωση. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να πιστοποιήσει την ύπαρξη και την έκταση των ζημιών με φωτογραφίες και με μάρτυρες που να έχουν δει την κατάσταση του ακινήτου μετά την αποχώρηση του ενοικιαστή.

Καλό είναι στην έναρξη κάθε μισθώσεως ο ιδιοκτήτης να λαμβάνει φωτογραφίες και να έχει μάρτυρες που αποδεικνύουν την καλή ή άριστη κατάσταση του μισθίου, ώστε να μπορεί να γίνει σύγκριση με την κατάστασή του όταν αποχωρεί ο ενοικιαστής. Κατ’ αυτόν τον τρόπο θα μπορεί να διακριβωθεί και το εάν συγκεκριμένες φθορές έγιναν από τον ενοικιαστή, ή προϋπήρχαν της μισθώσεως, όπως μπορεί να ισχυρίζεται ο ενοικιαστής. Ο μισθωτής μπορεί να επικαλεστεί με ένσταση ότι οι φθορές οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση ή σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη ή σε ανωτέρα βία. (Άρειος Πάγος 681/2015, ΑΠ 1807/2012).

Εάν ο ενοικιαστής δεν αποζημιώνει τον ιδιοκτήτη για την ασυνήθιστα μεγάλες φθορές, ο ιδιοκτήτης μπορεί εντός έξι το πολύ μηνών να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο, στην οποία θα αποδεικνύει την έκταση των φθορών, αλλά και το ποσό που απαιτήθηκε ή απαιτείται για την αποκατάστασή τους, όπως και το χρονικό διάστημα που στερήθηκε την χρήση του ακινήτου λόγω της επισκευής ή ανακαινίσεως και δεν μπορούσε να το νοικιάσει. Συχνά μπορεί να βοηθήσει η σύνταξη τεχνικής έκθεσης από μηχανικό με αναλυτική παρουσίαση των φθορών, καθώς και του χρόνου και του κόστους αποκατάστασής τους, ώστε να μην καταλείπεται αμφιβολία στο δικαστήριο για την πραγματική έκταση των ζημιών. (Απόφαση Αρείου Πάγου 529/2017).

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr