Πράξεις Νομής Που Κερδίζουν Την Κυριότητα Ακινήτου

του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Στο ελληνικό δίκαιο προβλέπεται ο θεσμός της χρησικτησίας, σύμφωνα με τον οποίο με πολύ απλά λόγια κάποιος μπορεί να αποκτήσει κυριότητα ακινήτου χωρίς συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο και ενδεχομένως χωρίς να καταβάλει τίμημα. Σε ειδικώτερες μορφές εφαρμογής των διατάξεων για την χρησικτησία, κάποιος μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτου παρά το ότι κάτι στο συμβόλαιο που έκανε για να το αγοράσει δεν ήταν νόμιμο, ή κάποια νομική προϋπόθεση έλλειπε, ή αυτός που του το πούλησε δεν είχε κυριότητα κλπ. Επί παραδείγματι, ο παππούς ενός ομογενούς που ζει στο Μόντρεαλ του Καναδά είχε αγοράσει στην Ευρωστίνα Κορινθίας το 1938 ένα αγροτεμάχιο δέκα στρεμμάτων. Το συμβόλαιο αγοράς έγινε σε συμβολαιογράφο με όλες τις νόμιμες προϋποθέσεις. Ωστόσο, αυτός που πούλησε το αγροτεμάχιο στον παππού ήταν μόλις 17 ετών, χωρίς αυτό να καταγραφεί στο συμβόλαιο. Η αγορά του ακινήτου είναι άκυρη, διότι ο πωλητής ήταν ανήλικος και δεν είχε εξουσία να πουλάει ακίνητά του. Ωστόσο, ο παππούς κράτησε το αγροτεμάχιο στην νομή του με την πεποίθηση ότι ήταν δικό του μέχρι το 1988 που απεβίωσε. Πριν πεθάνει είχε κάνει διαθήκη και το άφηνε στον εγγονό του που ζει στον Καναδά. Όταν ο εγγονός κάνει αποδοχή κληρονομίας θα γραφτεί στο συμβόλαιο ότι ο παππούς του ήταν κύριος ενός αγροτεμαχίου δέκα στρεμμάτων στην Ευρωστίνα, εν πάση περιπτώσει με χρησικτησία, αφού το είχε στη νομή του επί πενήντα χρόνια, δηλαδή για πάνω από είκοσι έτη. Σε πολλές δίκες που γίνονται στα ελληνικά δικαστήρια οι αντίδικοι ερίζουν μεταξύ τους για την κυριότητα ενός ακινήτου, διατεινόμενοι ότι ο καθένας τους έχει το ίδιο ακίνητο δικό του με χρησικτησία, επικαλούμενοι πράξεις νομής.
Σύμφωνα με την υπ΄αριθ. 26/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου, άσκηση της νομής επί ακινήτου που οδηγεί στην κτήση της κυριότητας αυτού με χρησικτησία αποτελούν οι υλικές και εμφανείς πάνω σ' αυτό πράξεις που προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του και κατά την αντικειμενική συναλλακτική αντίληψη είναι δηλωτικές εξουσιάσεως αυτού, κατά τρόπο διαρκή και σταθερό, με διάνοια κυρίου. Τέτοιες πράξεις είναι και η εποπτεία, η επίβλεψη, η επίσκεψη, η καλλιέργεια, η παραχώρηση σε τρίτον με ή χωρίς αντάλλαγμα, η φύλαξη, η οριοθέτηση και η καταμέτρηση των διαστάσεών του, η περιτοίχιση και η ανοικοδόμηση. Οι πράξεις νομής που έχει κάνει σ’ ένα ακίνητο κάποιος που διεκδικεί την κυριότητά του πρέπει να είναι τουλάχιστον αρκετές και όχι μόνο μία. Δηλαδή οι πράξεις νομής πρέπει να έχουν διάρκεια, να γίνονται σταθερά και σε τακτά χρονικά διαστήματα και να αποτελούν ένα σύνολο ενεργειών επί μία τουλάχιστον εικοσαετία, που να φανερώνουν ότι ο μεν νομέας αυτού το έχει αντιμετωπίσει επί πολλά έτη ως δικό του, οι δε τρίτοι δεν τον έχουν αμφισβητήσει ως κύριο με σοβαρές πράξεις προσβολής της νομής του. Ο Άρειος Πάγος στην ανωτέρω απόφασή του έκρινε ότι μόνη η σύνταξη τοπογραφικών διαγραμμάτων και η χρήση τους στις διάφορες υπηρεσίες (πολεοδομία, δασική υπηρεσία) δεν αποτελεί πράξη νομής, ως περιοριζομένη σε εντολή προς τον συντάκτη μηχανικό για επίσκεψη και περιγραφή του ακινήτου. Αν όμως η πράξη αυτή συνδυάζεται και με άλλες πράξεις, τότε προσμετράται στις πράξεις νομής που μπορεί να οδηγήσουν σε κτήση κυριότητας με χρησικτησία.
Είπε δηλαδή το ανώτατο δικαστήριο ότι το να έχει κάνει κάποιος τοπογραφικό ενός ακινήτου και να το έχει χρησιμοποιήσει σε κάποιες δημόσιες υπηρεσίες, από μόνο του δεν αρκεί για να αποδειχθεί χρησικτησία του ακινήτου, εάν αυτές οι ενέργειές του δεν συνδυάζονται με ένα σύνολο περισσοτέρων πράξεων επί του ιδίου ακινήτου, όπως να το επισκέπτεται και να το ελέγχει σε τακτά χρονικά διαστήματα, να το περιφράσσει, να απαγορεύει την είσοδο σε τρίτους, να το φυτεύει και να το καλλιεργεί, ή ακόμη περισσότερο να το ανοικοδομεί, να το νοικιάζει σε άλλους με έγγραφο μισθώσεως, να το δηλώνει στο Ε9 της εφορίας κ.α. .
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr