Εικοσαετής Νομή Ακινήτου Εναντίον Συμβολαίου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

 Για να διεκδικήσει κάποιος στο δικαστήριο ένα ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να έχει τίτλο, που συνήθως είναι συμβόλαιο αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής, αποδοχής κληρονομίας, παραχωρητήριο από το Δημόσιο ή κάτι άλλο. Επίσης, εάν δεν πρόκειται για διαμέρισμα - οριζόντια ιδιοκτησία, αλλά για αγροτεμάχιο, οικόπεδο, μονοκατοικία κλπ. πρέπει να έχει και τοπογραφικό, κατά προτίμηση σύγχρονο, με ακριβή προσδιορισμό του ακινήτου. Στην αγωγή που θα συντάξει ο δικηγόρος του και θα καταθέσει στο δικαστήριο πρέπει να περιγράφονται τα περιστατικά που αποδεικνύουν τον τρόπο με τον οποίο κατέστη κύριος του ακινήτου, αλλά και ο ακριβής προσδιορισμός του ακινήτου, κατά θέση, όρια (δηλαδή σύνορα), είδος και έκταση (δηλαδή επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα), ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητα του. Καλό θα είναι να αναφέρονται και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που συνορεύουν με το ακίνητο, καθώς και οι πλευρικές διαστάσεις του, αλλά η επικρατούσα θέση στα δικαστήρια είναι ότι ακόμα και αν δεν αναφέρονται οι όμοροι ιδιοκτήτες, οι πλευρικές διαστάσεις, το σχήμα και ο ακριβής προσανατολισμός του ακινήτου (δηλαδή ποια η θέση του ως προς τον Βορρά), η αγωγή δεν απορρίπτεται.

Το δικαστήριο θα εξετάσει αυτεπαγγέλτως εάν η αγωγή περιλαμβάνει όσα αναφέρονται ανωτέρω για την περιγραφή του ακινήτου, ακόμα και εάν δεν προτείνει κάποια ένσταση ο αντίδικος και εάν προκύψει ότι το ακίνητο δεν περιγράφεται με το ελάχιστο απαιτούμενο περιεχόμενο της αγωγής, αυτή θα απορριφθεί από το δικαστήριο ως αόριστη. Εκείνος που έχει την κυριότητα ακινήτου ασκεί την διεκδικητική αγωγή, εάν κάποιος άλλος προβάλλει δικά του δικαιώματα επί του ιδίου ακινήτου. Μπορεί ο ένας, ενάγων, αυτός δηλαδή που ασκεί την αγωγή στο δικαστήριο, να έχει συμβόλαιο στο όνομά του για το συγκεκριμένο ακίνητο. Ο έτερος όμως, εναγόμενος, αυτός δηλαδή κατά του οποίου στρέφεται η αγωγή, μπορεί να ισχυρισθεί ότι έχει στη νομή του το ακίνητο για πάνω από είκοσι χρόνια. Σε περίπτωση που μπορέσει να το αποδείξει, θα κερδίσει αυτός την δίκη, διότι η άσκηση νομής για πάνω από είκοσι έτη υπερισχύει του συμβολαίου, εφόσον αυτός που έχει το συμβόλαιο δεν ασκούσε παραλλήλως και νομή, αλλά τη νομή ασκούσε ο εναγόμενος, έστω και χωρίς συμβόλαιο.

Με άλλα λόγια, το συμβόλαιο δεν είναι αρκετό, εάν δεν συνοδεύεται από ταυτόχρονη άσκηση νομής και τελικώς υποχωρεί έναντι εκείνου που αποδεικνύει εικοσαετή νομή, ακόμα κι αν αυτός δεν έχει συμβόλαιο. Για να μπορέσει ο εναγόμενος να αποδείξει ότι έχει επί είκοσι χρόνια το ακίνητο στη νομή του (ενώ ο ενάγων, που το είχε με συμβόλαιο, δεν ασκούσε τα είκοσι χρόνια νομή), πρέπει να αποδείξει στο δικαστήριο πότε άρχισε τη νομή του, ποιό είναι δηλαδή το ακριβές χρονικό σημείο κατά το οποίο άρχισε την άσκηση νομής, ώστε να μπορεί να διαπιστωθεί πότε συμπληρώνονται τα είκοσι χρόνια. Πρέπει δηλαδή να προσδιορίσει ότι άρχισε τη νομή επί παραδείγματι το έτος 1992 και άρα το 2012 είχε συμπληρώσει είκοσι χρόνια νομής. Οπότε, αν η αγωγή ασκήθηκε το 2018 στο δικαστήριο, ο αρχικός κύριος που το είχε μεν με συμβόλαιο από το 1990, αλλά μετά έφυγε για το εξωτερικό και δεν το ξαναεπισκεύθηκε, το έχασε και την κυριότητα κέρδισε ο εναγόμενος που τα κατέλαβε το 1992 και ασκούσε συνεχώς και αδιαλείπτως νομή επ’ αυτού για είκοσι έτη.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr