Σημαντικά  ζητήματα που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ένα από τα εξαιρετικά οικονομικά φαινόμενα που ανέκυψαν αυτή τη δεκαετία είναι χωρίς αμφιβολία οι λεγόμενες «βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφόρμων». Με βάση αυτή τη λογική, ένας ιδιώτης δύναται να μισθώσει ένα ακίνητο του με γνώμονα την καθημερινή διαμονή, όχι όπως δηλαδή μια παραδοσιακή μίσθωση. Οι διαφοροποιήσεις με την παραδοσιακή μίσθωση είναι αρκετές. Εδώ θα προσπαθήσουμε να σταχυολογήσουμε ορισμένα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των βραχυχρόνιων μισθώσεων προκειμένου να γίνουν καλύτερα αντιληπτές οι υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτές, αλλά και ο βαθμός της χρησιμότητας τους.

Σε νομικό επίπεδο, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, η οποία θα πρέπει να είναι μικρότερη του έτους.

Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης έχει την υποχρέωση υποβολής της σχετικής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα την Εγκύκλιο υπ’αριθμ. ΠΟΛ. 1187/23.11.2017 του Υπουργείου. Εκ του νόμου παρέχεται η δυνατότητα να αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, δηλαδή την ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρμες, την είσπραξη των μισθωμάτων από τους μισθωτές, και την εκτέλεση των λοιπών εργασιών. Σε αυτή την περίπτωση έχει υποχρέωση να υποβάλει στην φορολογική αρχή τη σχετική Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Εφόσον παραλείψει να την υποβάλλει, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου. Με τη σειρά του ο διαχειριστής έχει την υποχρέωση να εγγραφεί στο οικείο μητρώο.  Σημειωτέον σε κάθε ακίνητο αντιστοιχεί ένας διαχειριστής, ενώ εάν ο διαχειριστής  εκμισθώνει στην πλατφόρμα περισσότερους από έναν χώρους στο ίδιο ακίνητο θα πρέπει να καταχωρεί ξεχωριστό αριθμό μητρώου για καθέναν από αυτούς.

Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων απαραίτητων προϋποθέσεων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ το διαχειριστή. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό καταγράφεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.

Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και επομένως απαλλάσσεται από το ΦΠΑ. Για να θεωρηθεί ότι εμπίπτουν σε αυτή την μίσθωση, τα ακίνητα  θα πρέπει να εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.  Αν αποδεικνύεται η παροχή οποιεσδήποτε άλλης υπηρεσίας, το εισόδημα που αποκομίζεται  θα λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα , σύμφωνα με το άρθρου 21 του ν.4172/2013 (με την σχετική διαφοροποίηση στους συντελεστές φορολόγησης, δηλαδή 22% μέχρι του ποσού των 20.000 ευρώ , 29% από 20.001 έως 30.000, 37% από 30.001 έως 40.000 και 45% άνω των 40.000).

Καίρια πλεονεκτήματα της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι  η  απαλλαγή από την υποχρέωση τήρησης βιβλίων, η απαλλαγή από διάφορα δημοτικά τέλη  ή τέλη διαμονής. Ωστόσο, παύει να διατηρείται η δυνατότητα φορολογικής έκπτωσης δαπανών επί του ακινήτου, πέρα του οριζόμενου εκ του νόμου ποσοστού 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος.

Σε φορολογικό επίπεδο, εφόσον τα εισοδήματα θεωρηθούν εισοδήματα από ακίνητη περιουσία φορολογούνται αυτοτελώς με την αντίστοιχη κλίμακα. Συγκεκριμένα, για εισοδήματα μέχρι 12.000 ευρώ επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 15%, για εισοδήματα από 12.001 έως 35,000 με 35% στο  υπερβάλλον τμήμα του ετησίου εισοδήματος (δηλαδή με 15% για τις πρώτες 12.000  ευρώ και με 35% για το υπόλοιπο ποσό από 12.0001 ευρώ έως 35.000 ευρώ) και με συντελεστή 45% πάνω από τις 35.000 ευρώ στο  υπερβάλλον τμήμα.

Ως προς την φορολογική δήλωση, η βραχυχρόνια μίσθωση συμπληρώνεται στη στήλη 17 όπου και περιγράφεται η χρήση του ακινήτου. Περαιτέρω, επιλέγοντας τον κωδικό 60 της στήλης αυτής θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση. Επιλέγοντας τον κωδικό 61 της στήλης θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών κατά το φορολογικό έτος 2017(άρθρο 39Α του ν. 4172/2013).

Σε περίπτωση εκπρόθεσμης δήλωσης επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ύψους 100 ευρώ.

Ως προς τις λοιπές διατάξεις, δίνεται η δυνατότητα με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού, για λόγους  που θα πρέπει να δικαιολογούν την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση. Αυτοί οι χρονικοί (η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά έτος) και ποσοτικοί   περιορισμοί (απαγόρευση  μίσθωσης άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος) δεν έχουν επιβληθεί ακόμα, και πρακτικά η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αυτή τη στιγμή είναι πλήρως ελεύθερη.

Η φορολογική Αρχή έχει δυνατότητα να λαμβάνει από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων, καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές. Αυτό ουσιαστικά αποτελεί ένα «παραθυράκι» που επιτρέπει στην φορολογική αρχή να συγκρίνει ενδεχόμενες παραβάσεις των ακινήτων ( ήτοι αν είναι δηλωμένο ένα ακίνητο με εμβαδό 50 τμ και στην πλατφόρμα εκμισθώνεται ως χώρος 100 τμ) και να προχωρά σε επιτόπου ελέγχους.

Σε κάθε περίπτωση, χρειάζεται μεγάλη προσοχή και συμβολή από συνεργάτες, ώστε να υπάρξει βεβαιότητα ως προς την ακριβή τήρηση των σχετικών υποχρεώσεων. Χωρίς αμφιβολία υπάρχει άγνοια και από πλευρά της Διοίκησης, αλλά και από πλευρά των ιδιωτών σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς αποτελούν ένα νέο φαινόμενο στην σημερινή οικονομία που ήρθε για να μείνει.

Σπύρος Σκιαδόπουλος

Πρώτα ανακάλυψα ότι θέλω να γίνω developer, μετά ανακάλυψα ότι θέλω να γίνω δημοσιογράφος, και μετά πολιτικός μηχανικός. Τελικά έγινα περίπου δικηγόρος. Τι συνέβη;