Χρησικτησία Κατά Συγκυρίων Μόνο Με Γνωστοποίηση

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Αθήνα, 4 Ιανουαρίου 2019

Η χρησικτησία ως νομική έννοια, αλλά κυρίως ως προς τα πρακτικά αποτελέσματά της επί της κυριότητος ακινήτων, απασχολεί, ενδιαφέρει και “ταλαιπωρεί” πολλούς ανά την ελληνική επικράτεια και όχι μόνον, αφού ιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα έχουν ή διεκδικούν και πολλοί κάτοικοι εξωτερικού, ομογενείς και αλλογενείς. Η χρησικτησία είναι ένας προβλεπόμενος από το νόμο τρόπος κτήσεως κυριότητος ακινήτου, σύμφωνα με τον οποίο κάποιος δύναται να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτου εάν αποδειχθεί ότι έχει στην νομή του το ακίνητο α) για δέκα τουλάχιστον έτη με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο (τακτική χρησικτησία) ή β) για είκοσι τουλάχιστον έτη, χωρίς να απαιτείται καλή πίστη και νόμιμος τίτλος (έκτακτη χρησικτησία). Με πολύ απλά λόγια, με τακτική χρησικτησία μπορεί κάποιος να αποκτήσει κυριότητα, εφόσον αποδείξει ότι συνετάγη συμβόλαιο για το ακίνητο και αυτός ως αγοραστής ήταν καλόπιστος, πίστευε δηλαδή ότι αποκτά νομίμως την κυριότητα, αλλά υπάρχει κάποιο ελάττωμα στο συμβόλαιο ή στον τίτλο του πωλητή, που κατ’ αρχάς στερεί την κυριότητα στον αγοραστή.

Εάν επί παραδείγματι ο Α αγόρασε από τον Β ένα ακίνητο με κανονικό συμβόλαιο και όλες τις νόμιμες διαδικασίες, αλλά απεδείχθη ότι ο Β δεν ήταν κύριος του ακινήτου, πράγμα που ο Α δεν γνώριζε, ο Α δεν γίνεται κύριος του ακινήτου αμέσως μετά το συμβόλαιο αγοράς, μπορεί όμως να γίνει κύριος με τακτική χρησικτησία, εάν το κρατήσει στην νομή του επί δέκα τουλάχιστον χρόνια, ενώ παραλλήλως είναι και καλόπιστος, δεν γνώριζε δηλαδή ότι εκείνος που του το πούλησε (ο Β) δεν είχε κυριότητα. Με έκτακτη χρησικτησία αποκτά κάποιος την κυριότητα του ακινήτου εάν αποδείξει ότι το έχει στη νομή του επί είκοσι τουλάχιστον χρόνια, χωρίς να απαιτείται να αποδείξει περαιτέρω ότι ήταν καλόπιστος ή ότι έχει συμβόλαιο, έστω και με νομικά ελαττώματα. Στην έκτακτη χρησικτησία δηλαδή αρκεί η απόδειξη εικοσαετούς νομής, έστω και αν ο νομέας γνωρίζει ότι καταπατά ξένο ακίνητο. Υπάρχει όμως μία πολύ σημαντική λεπτομέρεια στην χρησικτησία μεταξύ συγκυρίων, μεταξύ δηλαδή περισσοτέρων που έχουν ποσοστά συγκυριότητος επί του ιδίου ακινήτου. Ενώ όταν καταπατάς, νέμεσαι δηλαδή, εντελώς ξένο ακίνητο, στο οποίο δεν έχεις ποσοστό συγκυριότητος, δεν απαιτείται τίποτα άλλο παρά μόνο η απόδειξη της επί εικοσαετία νομής σου, όταν επικαλείσαι χρησικτησία έναντι συγκυρίων, απαιτείται να αποδεικνύεις ότι τους είχες γνωστοποιήσει την έναρξη της νομής σου και επί του δικού τους ποσοστού. Διότι, όταν καταλαμβάνεις και αρχίζεις να νέμεσαι ένα εντελώς ξένο ακίνητο, ο κύριος αυτού οφείλει να το επιβλέπει και να αντιληφθεί ότι ένας ξένος (εσύ) το έχει καταλάβει, έστω εντός είκοσι ετών από την κατάληψη.

Διαφορετικά, το χάνει λόγω χρησικτησίας και το κερδίζεις εσύ, που ασκούσες νομή επί είκοσι χρόνια. Όταν όμως είσαι κι εσύ συγκύριος και άρα συγκάτοχος ενός ακινήτου, η παρουσία σου σ’ αυτό και η κατοχή του από εσένα δεν μπορεί να γίνει αντιληπτή ως ύποπτη άσκησης χρησικτησίας από τον έτερο συγκύριο, ο οποίος δεν μπορεί να είναι στο μυαλό σου και να γνωρίζει αν εσύ κατέχεις το 30% που σου ανήκει με συμβόλαιο, ή και το δικό του 70%, που εκείνος έχει με συμβόλαιο. Στην περίπτωση λοιπόν της συγκυριότητος ακινήτου, η χρησικτησία κατά συγκυρίου προβάλλεται και γίνεται δεκτή μόνο εάν αποδείξεις ότι του είχες γνωστοποιήσει με οιονδήποτε κατανοητό τρόπο την πρόθεσή σου να κατέχεις το ακίνητο όχι μόνο κατά το δικό σου μερίδιο (30%), αλλά και κατά το δικό του (70%), οπότε θεωρείς ότι ολόκληρο το ακίνητο είναι δικό σου και όχι μόνο το 30% που σου ανήκει με συμβόλαιο.

Εάν επί παραδείγματι ο Α αδελφός έχει το 30% ενός πορτοκαλεώνα στην Λακωνία, ενώ το υπόλοιπο 70% ανήκει στον Β, τον αδελφό του που βρίσκεται στην Αυστραλία, ο Α μπορεί να επικαλεσθεί χρησικτησία σε ολόκληρο το ακίνητο εάν επί είκοσι τουλάχιστον χρόνια έχει σταματήσει να στέλνει το μερίδιο του αδελφού του στην Αυστραλία από την πώληση των πορτοκαλιών, παρά το ότι ο αδελφός του από την Αυστραλία του το ζητάει. Ή αν στις επανειλημμένες οχλήσεις του Β από την Αυστραλία να ανοικοδομήσουν τον πορτοκαλεώνα, ο Α του έχει απαντήσει με γράμμα ότι αυτός, δηλ. ο Α, αποφασίζει τι θα κάνει με τον πορτοκαλεώνα και ο Β είναι μακριά και δεν έχει να κάνει τίποτα με το ακίνητο αυτό. Εάν ο Β μετά τις δηλώσεις αυτές του αδελφού του Α, αφήσει το μερίδιό του (70%) επί του πορτοκαλεώνα χωρίς διεκδίκηση για είκοσι χρόνια, ο Α μπορεί να αποκτήσει με χρησικτησία ολόκληρο το ακίνητο και όχι μόνο το 30% που αρχικώς του ανήκε. Την ανάγκη γνωστοποίησης στην χρησικτησία μεταξύ συγκυρίων επιβεβαίωσε και η υπ’ αριθ. 192/2018 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Πατρών σε υπόθεση που αφορούσε ακίνητο στην Κεφαλονιά.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Σπύρος Σκιαδόπουλος

Πρώτα ανακάλυψα ότι θέλω να γίνω developer, μετά ανακάλυψα ότι θέλω να γίνω δημοσιογράφος, και μετά πολιτικός μηχανικός. Τελικά έγινα περίπου δικηγόρος. Τι συνέβη;